Atualmente, segundo Ermínia Maricato, mais de 40% da população da cidade de São Paulo vive na informalidade, seja em cortiços, loteamentos irregulares ou favelas. Dados do Centro de Estudos da Metrópole, 2002, mostram a existência de 2.018 favelas abrigando 1.160.000 habitantes, ou seja, cerca de 11% da população total do município.
Estes dados evidenciam a informalidade como a única opção de moradia para a população de baixa renda. Assim, o mercado imobiliário informal possibilita o acesso à habitação para esta faixa da sociedade através da produção, comercialização ou locação de residências ou terrenos em áreas irregulares.
Buscando compreender melhor a dinâmica deste mercado, realizou-se este estudo de caso em duas glebas da favela Heliópolis / São João Clímaco. Para tanto, não foi analisado somente o mercado informal, como também o histórico da ocupação, que neste caso, influencia diretamente a dinâmica atual.
Heliópolis, a cidade do sol- Atualmente Heliópolis / São João Clímaco é a maior favela da cidade de São Paulo, com aproximadamente 120.000 habitantes em 1.000.000 m² pertencentes a COHAB-SP.
Localizada na subprefeitura do Ipiranga, distrito Sacomã, a favela está em um ponto privilegiado, com fácil acessibilidade, cercada de uma grande infra-estrutura urbana, e servida de equipamentos de educação, saúde e lazer (ainda que estes não sejam suficientes para atender a demanda).
Assim como muitas favelas paulistas, Heliópolis surgiu no início da década de 70 quando a Prefeitura Municipal realizou um desadensamento para a implementação de projetos viários em duas favelas. Os moradores removidos foram transferidos para alojamentos provisórios que se tornaram permanentes. Desse modo, ano a ano, a favela foi adquirindo as suas dimensões atuais.
Em um rápido passeio pelas glebas da área é possível notar as diversas ações do poder público municipal, de Paulo Maluf (1969-1971) a Gilberto Kassab (2006- atualidade). Sendo que, todos os governos realizaram intervenções na área da favela, umas maiores que outras, e umas mais eficazes que outras, entretanto todos deixaram sua marca na área que abriga uma grande quantidade possíveis eleitores.
Partindo dessa observação, o estudo do histórico da ocupação possibilitou a compreensão do processo de estruturação urbana da favela, na qual pode-se observar a presença constante da "mão invisível" do mercado imobiliário.
No início da ocupação, os grileiros se aproveitaram da falta de controle da área por parte do proprietário (na época o IAPAS) para lotear as áreas livres da gleba e comercializa-las, sendo estes o primeiro tipo de agente imobiliário da favela. Essa forma de comercialização proporcionou o crescimento da área ocupada.
Do mesmo modo, o lançamento de diversos projetos habitacionais por parte do poder público, estimularam a comercialização e a ocupação da área. A expectativa de melhoria de uma área provocou a valorização do imóvel, aumentando a procura por moradia e consequentemente elevando o número de comercializações.
Essas duas formas de ocupação, aliada a falta de uma política habitacional eficaz e de um controle e de um projeto eficaz para a área, contribuíram para a formação da favela. Atualmente, a forma de acesso a uma moradia na favela em questão é a compra ou o aluguel de um imóvel. O mercado imobiliário informal se sofisticou sendo visível a presença de corretores / imobiliárias e de "especuladores".
A gestão municipal atual está realizando obras de urbanização em duas glebas da favela. Estas removeram uma grande quantidade de famílias que aguardam a finalização de unidades habitacionais nos locais onde viviam. Neste momento de espera, a Prefeitura está pagando (de R$ 300,00 a R$ 380,00 mensais) para que vivam de aluguel. Esta medida, estimulou o mercado imobiliário da favela, aumentando o preço dos imóveis para locação e elevando o número de construções destinadas a este fim.
As intervenções também estimularam o mercado de compra e venda, visto que muitas famílias de fora da área, querem um imóvel no local com expectativa de serem atendidas pelo poder público.
Para compreender melhor a dinâmica imobiliária atual foi realizada uma pesquisa censitária em duas glebas (A e B). Nestas foram aplicados questionários em todos os imóveis a venda, para locação e comprados a menos de um ano.
Foi verificada uma grande quantidade de imóveis alugados, sendo essa a principal forma de acesso a moradias para imigrantes que chegam a cidade em busca de oportunidades de emprego. Entretanto, cabe ressaltar que a locação não é uma novidade na favela, existindo a no mínimo 10 anos.
Um imóvel para aluguel pode variar, em média, de R$200,00 a R$800,00, dependendo da localização dentro da gleba, da infra- estrutura disponível no terreno e das características do imóvel. As mesmas variantes interferem no preço dos imóveis comprados recentemente ou à venda, que varia de R$ 7.000,00 a R$80.000,00.
A formação dos preços levam em consideração uma série de fatores, dos quais podemos destacar: localização, trabalho, rede de solidariedade, condições da unidade habitacional, segurança de permanência.
Nesta favela, a rede de solidariedade não é formada somente por parentes e amigos próximos que ajudam nas dificuldades, mas também pelo movimento organizado. Este foi formado concomitantemente com a favela e tem uma atuação forte na área.
Além de impulsionar as ações dos governos através de reivindicações, a população organizada conseguiu parcerias com ONGs, empresas privadas e orgão públicos. Estas geraram uma rede única de serviços e programas oferecidos a comunidade, sendo um dos fatores de atração de população á área.
Desta forma, compreendendo a dinâmica do mercado imobiliário informal de Heliópolis / São João Clímaco, pode-se melhorar as novas políticas públicas, com programas habitacionais mais condizentes com a realidade da população de baixa renda.
