O centro de São Paulo, apesar de conter atividades econômicas relevantes e grande disponibilidade de infra-estrutura, vem sofrendo um significativo esvaziamento, ao mesmo tempo em que suas periferias crescem extensivamente. (GROSTEIN e MEYER,2000)
Esse crescimento extensivo, além de obrigar o crescimento horizontal das redes de infra-estrutura, leva a uma circulação complexa e impõe pesado ônus aos moradores da periferia, que são obrigados a dedicar parte do dia e dos rendimentos mensais ao transporte. (MARICATO,2000).
Devido a isso, muitas famílias que não têm condições de arcar com essas despesas, encontram nos cortiços do Centro, uma forma de viabilizar a moradia próxima ao trabalho e aos equipamentos urbanos, muitas vezes pagando valores equivalentes ou maiores que os praticados pelo mercado formal. (KOHARA,1999)
Ao mesmo tempo, o centro de São Paulo apresenta o maior índice de imóveis vazios e subutilizados, resultando em um território de conflitos, no qual os movimentos de moradia têm papel fundamental, denunciando e cobrando, através das ocupações, o cumprimento da função social da propriedade.
Nos últimos anos, em função dessa reivindicação, 9 edifícios foram reabilitados para HIS, pelo Programa de Arrendamento Residencial, operado pela Caixa Econômica Federal. Apesar de relevante, o resultado ainda é pouco expressivo, revelando dificuldades para sua viabilização.
O trabalho teve como intuito não apenas entender como ocorreram essas reabilitações, mas sim as diversas questões envolvidas no processo e seus desdobramentos.
Como exercício desse processo, realizou-se um estudo de viabilidade e ante-projeto para um caso real, o edifício Hotel Santos Dumont, localizado na rua Mauá, dentro do perímetro do atual projeto "Nova-Luz". O projeto, portanto, além do contexto da reabilitação para HIS, teve como pano de fundo os interesses de "valorização" do centro.
Levando em conta questões reais, como valor de imóvel e valor de financiamento por unidade habitacional, o desafio não foi apenas o projeto de reforma em si, mas sim o modo de viabilizá-lo em seu contexto urbano.
A partir da leitura do centro e das possibilidades técnicas que a reforma permite, a diretriz adotada foi o de minimizar o custo do edifício, através do desmembramento de parte do térreo e acrescentando mais dois pavimentos à estrutura existente.
Esse aumento de pavimentos, por sua vez, só foi possível através da substituição das alvenarias internas existentes, por divisórias de gesso acartonado, compensando o novo carregamento. Além disso, nos novos pavimentos, foram utilizados apenas materiais leves como blocos de concreto celular, divisórias de gesso e estrutura metálica.
Apesar da proposta de desmembramento de parte do térreo para uso comercial ou de serviços, o projeto buscou trabalhar o uso misto não de forma segregada, mas sim, assumindo seu caráter de diversidade, tentando, a partir das diferentes dinâmicas instaladas no mesmo edifício, explorar a vitalidade resultante desse convívio conflituoso, garantindo porém, a privacidade das unidades habitacionais e, ao mesmo tempo, o funcionamento do independente do comércio.
A proposta é a instalação de uma galeria de comércios e serviços no seu pavimento térreo, aberta para o pátio central, onde se localiza um jardim, que se comunica visualmente com todo o edifício.
Uma vez que seu uso original era Hotel, sua planta do pavimento tipo era extremamente compartimentada, apresentando cerca de 30 cômodos por andar. A definição das unidades habitacionais foi dada a partir da junção desses cômodos, aproveitando-se das alvenarias existentes externas à unidade e dos vãos existentes.
São 12 apartamentos por pavimento, totalizando 96 unidades habitacionais, das quais 8 são de desenho universal. Foram definidos 5 tipologias diferentes, que se dividem em quitinetes, 1 e 2 dormitórios.
O projeto levou em consideração normas edilícias, e questões de adaptação de sistemas, vivenciando as dificuldades da falta de uma cultura de reforma e legislação específica.
Percebeu-se, através dos estudos de caso e do exercício de projeto, as dificuldades de se implementar HIS no centro de São Paulo. Dificuldade essa, devido não apenas à falta de experiência e conhecimento técnico do processo, mas principalmente, à dificuldade de acesso à moradia no Centro, devido ao alto custo da terra.
Esta, por sua vez, mostra-se como reflexo da falta de uma política habitacional efetiva, que faça valer a função social da propriedade, e que leve em consideração as especificidades de se trabalhar a habitação no centro, principalmente através da reabilitação.
As dificuldades de se operar com o PAR-Reforma, revelam um programa que não tem a pretensão de viabilizar efetivamente a reabilitação para HIS. Tal fato pode ser comprovado pela inexistência de novas reformas a partir da mudança de gestão municipal em 2004.
Os empreendimentos viabilizados foram resultados, como todos os agentes definem, de "vontade". Vontade política dos diversos agentes, que levou à superação de dificuldades técnicas e ao desenvolvimento de pesquisas, com o intuito de iniciar uma cultura de reforma em São Paulo.
Percebeu-se que o desafio da reabilitação não é apenas a reforma em si, mas sim o modo de viabilizá-la no contexto urbano do Centro, levando em consideração no projeto de reforma, os condicionantes de se projetar habitação no centro e seus desdobramentos.
Neste aspecto, a regulamentação do uso misto em empreendimentos de HIS pode facilitar esse processo, reduzindo áreas condominiais de baixo aproveitamento e também o custo de aquisição dos edifícios, além de promover reinseri-los à dinâmica da cidade, ou mesmo retomá-la.
Área do Terreno: 1482m²
Área construída original: 4446
Nova área construída: 5228
Área da galeria: 861.85m²
