A questão habitacional teve início no "boom" imobiliário que direcionou a produção de habitação para quase que exclusivamente unidades de alto padrão, enquanto a base da pirâmide praticamente não foi atendida e não teve nenhum programa de assistência governamental direcionado por representar também um limite superior para o ingresso em programas habitacionais assistenciais.
Na ausência de uma regulação governamental que efetive a "função social da propriedade" prevista pela constituição, o poder do dinheiro cria duas cidades. Uma, para poucos, com direitos garantidos e outra bem menos privilegiada. Neste cenário se instalaram a lógica do mercado, a precariedade, o caos urbano e o déficit habitacional.
Moradias precárias e loteamentos irregulares são resultados de um processo de urbanização intenso, oriundo da industrialização e crescimento da construção civil. Especialmente após a década de 80 o incremento na produção de moradias financiadas pelo poder público induziu a uma cultura à casa própria, aumentando o financiamento de moradias de baixa renda, a falta de distribuição de recursos, desconhecimento da realidade urbana e da qualidade ambiental, combinados com a intensificação da atividade das incorporadoras e da especulação imobiliária que vem gerando a padronização de moradias de baixa qualidade e, conseqüentemente, o déficit habitacional.
Percebe-se que a produção do padrão econômico teve um aumento considerativo de 53% de 2006 para 2007 enquanto o produto popular de mercado teve um aumento de 66% neste mesmo período, porém em números absolutos, a produção do popular hoje representa metade da produção do econômico, e 18% da produção total. A questão a ser avaliada no decorrer da monografia é o quanto o produto popular de mercado é realmente um produto adquirido pelo déficit da faixa intermediária da pirâmide de referência.
Em relação ao número de unidades lançadas, mais de 80% são de 2 ou 3 dormitórios, pois são imóveis ainda acessíveis ao padrão de renda e adequados ao tamanho médio das famílias paulistas. Há uma ligeira preferência pelos apartamentos de 3 dormitórios, porque apesar da diferença de preços não ser pequena (R$ 130 mil para R$ 240 mil). Com a flexibilidade de financiamentos disponíveis, a opção de 3 dormitórios passou a ser bastante interessante em regiões onde a renda média ultrapassa um certo limite que permita esse "upgrade", como o caso da RMSP.
Do mesmo modo que houve uma mudança e os lançamentos cada vez mais compreendem empreendimentos de um número maior de unidades, mudaram também as áreas médias produzidas. Das 388 mil unidades lançadas na Grande São Paulo nos últimos dez anos, 316,5 mil são "compactas". Compactas, pois representam apartamentos de 54 m² em dois dormitórios ou 86 m² em três. Este fato é comprovado pela velocidade de vendas.
As unidades habitacionais de mercado consideradas populares, atingem famílias com renda de três salários mínimos, o que já é um avanço em relação à produção imobiliária do ano de 2000, extremamente direcionada ao alto padrão. Empreendimentos neste valor localizam-se, no Estado de São Paulo, com maior expressividade principalmente nas regiões de Jaraguá, Itaquera, Guarulhos e Butantã entre outras.
Curioso que por mais que haja entraves e críticas frente aos modelos de financiamentos hoje oferecidos, este produto caro, de má qualidade de projeto e de entrega a se perder de vista têm sido sucesso total de vendas, o que é um incentivo para o incorporador continuar a produzi-lo e continuar lucrando em cima deste produto barato e das terras que praticamente não tinham valor algum.
Conforme descemos o nível da pirâmide social para caracterizar a produção habitacional, pode-se dizer que basicamente as unidades tornam-se menores, o empreendimento está geograficamente mais longe do centro e, conseqüentemente, geograficamente menos acessível. O acabamento neste caso é de mais baixa qualidade; e os empreendimentos tendem a ser maiores e produzidos em diversas fases, barateando e viabilizando o investimento do incorporador que necessita diluir o preço do terreno, promovendo um maior adensamento. Neste caso, os clubes também estão presentes e é um chamariz para aqueles interessados em adquirir um imóvel.
Então, para lidar com o montante do déficit de 8 milhões de moradias, composto por moradias inadequadas sejam elas improvisadas, rústicas ou cortiços e coabitação familiar; implicam a necessidade de construção de novas unidades, melhoria e regularização das unidades existentes assim como a implantação em terrenos coerentes e modelos de financiamento adequados para incentivar a aquisição de habitação.
A concentração de moradias inadequadas fica evidente nas metrópoles brasileiras como Rio de Janeiro e São Paulo, cuja falta de políticas regulamentadoras de ocupação do solo e iniciativas habitacionais governamentais possibilitaram tamanha segregação de faixas de renda e informalidade de moradias na forma de favelas.
O problema está intrínseco ao modelo de desenvolvimento econômico nacional, onde a população da baixa renda não possui renda suficiente ou perspectiva de estabilidade e crescimento financeiro para assumir um financiamento frente a qualquer instituição financeira. Dificuldade que pode ser somada às taxas de juros elevadíssimas e aos impostos das atividades de construção civil e transações comerciais de compra e venda.
Seria plausível apontar para modelos de construção de habitação popular viáveis que sejam condizentes com a capacidade de pagamento da população da base da pirâmide, com base nos custos praticados atualmente e pelas demais regulações, de forma a tornar tais empreendimentos atrativos às incorporadoras, a iniciativa privada da construção civil e assim, contribuir para a contenção do crescimento do déficit pelo menos.
