Atualmente, mais da metade de todos os seres humanos vive em cidades. As mega-cidades estão crescendo e, com elas, agravam-se problemas tipicamente urbanos, como a poluição, os congestionamentos, a violência urbana e a sub-habitação. A metrópole de São Paulo abriga 10% da população brasileira, no entanto, a qualidade de vida oferecida a seus moradores não é invejável. A grande distância entre as residências e trabalho gera o aumento do uso da infra-estrutura de transportes, o que leva a um oneramento do sistema de trens e ônibus metropolitanos, devido à grande extensão das linhas. Isso, aliado ao baixo nível de serviço dos sistemas de transporte de massa incentivam o uso do automóvel, o que causa congestionamentos nas ruas. Esse quadro leva a perdas de tempo para toda a população. A população de renda mais baixa é a mais afetada, já que boa parte se concentra em bairros periféricos e sem infra-estrutura, sendo obrigadas a enfrentar longas viagens para trabalhar e acessar a infra-estrutura urbana. Além de diminuir a qualidade de vida da população, esses fatores levam a uma supervalorização das áreas centrais, com infra-estrutura, e aumentam a violência urbana.
O atual trabalho tem como objetivo inserir-se na discussão de como melhorar a qualidade de vida nas grandes cidades. O trabalho usa como base um projeto proposto pela equipe do LABAUT/USP, que propõe um redesenho que aumenta a densidade demográfica da região da Luz, atualmente muito degradada, no centro de São Paulo. Esse projeto utiliza elementos como a mistura de usos, térreos livres, grande presença de vegetação e itens que conferem maior conforto ambiental e eficiência na utilização dos recursos naturais para criar um centro urbano vivo e intenso, no qual os moradores possam residir perto de seus trabalhos, da infra-estrutura da cidade, além de usufruir de vegetação e um térreo adaptado aos pedestres. Através das metodologias de Estudo de Impacto de Vizinhança e Análise da Qualidade do Investimento, o atual trabalho busca analisar e propor formas de mitigação de todos os aspectos que possam colocar em risco a viabilidade do empreendimento.
O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) tem como objetivo analisar as relações entre o empreendimento e a vizinhança, com relação ao ambiente e sociedade, e visa levantar propostas para melhorar as relações do empreendimento com o entorno. Esse estudo consiste em uma listagem de aspectos pelos quais um determinado empreendimento pode influenciar a sua vizinhança. Ele é apresentado ao poder público na forma do Relatório de Impacto de Vizinhança (RIVI) e é analisado pelos órgãos públicos, que verificam os principais conflitos resultantes da implantação do empreendimento e exigem ações para a diminuição desses impactos ou podem não aprovar o projeto, caso o poder público chegue à conclusão de que esse pioraria a qualidade urbana do local.
O Estudo de Impacto de Vizinhança também serviu de base para a criação da Matriz de Valorização do Empreendimento, que relaciona os aspectos que podem influenciar a valorização do empreendimento, tando para o empreendedor privado quanto para o poder público (subentende-se que a população é diretamente afetada por todos os aspectos).
A Análise da Qualidade do Investimento consiste na simulação do fluxo de caixa, que é a diferença entre as receitas e despesas do empreendimento a cada unidade de tempo (por exemplo, mensalmente). As receitas do empreendimento são arbitradas com base em pesquisa do mercado da região (no trabalho, as unidades residenciais são subsidiadas, ou seja, vendidas a um preço menor do que o do mercado) e as despesas referem-se a todas as equipes e equipamentos que fazem parte do empreendimento (incorporação, projeto, vendas, marketing, construção, assistência técnica, tributação), esses valores são arbitrados conforme praticado no mercado. Desse fluxo são retirados três indicadores necessários para a determinação da atratividade do empreendimento: a Taxa Interna de Retorno (TIR), que é a medida da velocidade de retorno do capital, calculada como a taxa que iguala o deflacionamento dos investimentos e retornos do empreendimento à unidade de tempo zero, ou seja, se o empreendimento fosse uma poupança, ele renderia uma taxa equivalente à TIR; a margem, que mede o volume dos ganhos com o empreendimento, calculada como lucro dividido pela receita auferida pelo empreendimento; e o Payback, prazo em que todo o capital investido é retornado, levando-se em consideração a remuneração esperada.
A área da Luz tem grande importância histórica e logística para a metrópole, apresenta-se degradada e está sob uma intervenção urbana - o Projeto Nova Luz, que não melhora a qualidade de vida da cidade como um todo, por separar ainda mais residências de trabalho.O Estudo de Impacto de Vizinhança mostrou que: as redes de água, esgoto, elétrica, telefonia são muito antigas e precisam de readequação; serão propostos novos parâmetros urbanísticos para a área; os bens tombados serão preservados; há uma produção de viagens igual a 10% da capacidade de uma linha de metrô nos horários de pico; o nível de ruído produzido é inferior ao dos centros, devido à menor presença de automóveis na área; e não há vegetação de grande porte na área. Alguns aspectos não analisados no RIVI são: todas as unidades terão acesso ao sol; o posicionamento das unidades fornecerá ventilação adequada; o térreo será, em grande parte, permeável e conterá áreas alagáveis; há um compromisso dos usos propostos com a necessidade da metrópole; espera-se que parte da população continue no local e que o aumento da oferta reduza os preços dos imóveis na região. A Análise de Qualidade do Empreendimento mostrou que o empreendimento é economicamente viável com um terço de subsídio público e o restante de investimento provado.
O trabalho mostrou que o projeto beneficia, em primeiro lugar os futuros moradores, que perderão menos horas no trânsito e viverão em um ambiente mais confortável. Além disso, haverá crescimento e revitalização do comércio local, diminuição da por infra-estrutura de transportes e visibilidade para os participantes (poder público e iniciativa privada), o que viabiliza economicamente o projeto com uma pareceria entre os dois.
