Este trabalho trata-se de um projeto de um edifício de uso múltiplo sustentável no centro de São Paulo. O objetivo do projeto é servir como exemplo de baixo impacto ambiental tanto para concepção de projeto quanto para a construção civil.
O conceito de sustentabilidade é ainda um pouco vago. Hoje em dia, ele é usado para muita coisa que não é necessariamente, de fato, sustentável. No entanto, nesse projeto procurei seguir os conceitos que considero verdadeiros, baseados nos meus estudos na faculdade e na pesquisa.
Entre estes conceitos, existe um que é muito importante; talvez o mais importante: a inserção urbana. Um prédio só é sustentável se ele estiver inserido corretamente dentro da cidade. Isso diz respeito às questões de adensamento, aproveitamento de infra-estrutura, ocupação do centro, função social da terra.
Além disso, para que um projeto apresente características de baixo impacto ambiental, não é preciso algo extremamente complicado. Procurarei mostrar ao longo do trabalho que as soluções de baixo impacto são bastante simples, se o projetista tiver o conhecimento sobre o assunto e souber aplicá-los desde a concepção, o resultado será um projeto que se mostrará perfeitamente eficiente nesses termos.
O Estatuto da Cidade, aprovado em 2001, regulamentou uma série de instrumentos legais para que os municípios pudessem enfrentar o mau uso da propriedade urbana, combatendo a especulação com terrenos vazios, ou ainda possibilitando a regulamentação fundiária e urbanística de assentamentos precários. Dentre esses instrumentos, o IPTU progressivo, que em São Paulo ainda não foi regulamentado por razões políticas, permitiria obrigar os proprietários de terrenos vazios a construir ou dar uso, em dois anos, após o que eles ficariam sujeitos ao aumento anual do IPTU por cinco anos e, após esse período, à desapropriação para uso de HIS (Habitação de Interesse Social).
O centro de São Paulo apresenta muitos terrenos assim. Áreas que, por estarem localizadas no centro, têm acesso a toda infra-estrutura que o centro possui e, no entanto, estão vazias. Há uma enorme procura de imóveis residenciais no centro, mas não há projetos que respondam a essa demanda, pois as pessoas procuram por um tipo específico de habitação e não é o que é oferecido no centro atualmente.
A Operação Urbana Centro permite que se faça uso de um Coeficiente de Aproveitamento (CA) de acordo com cada uso maior que a legislação normal permitiria.
“Incentivo ao uso residencial (CA= 6); incentivo ao uso misto residencial/ estacionamento (CA=12) – é o caso do projeto; incentivo a hotéis (CA=12); incentivo a atividades culturais e de lazer (áreas de estacionamentos não computadas no cálculo do CA); incentivo aos espaços particulares de uso público (áreas de circulação de pedestre não computadas no cálculo do CA); incentivo ao remembramento de lotas (para lotes resultantes de mais de 1000 m²); incentivo à doação de terrenos para implantação de espaços públicos e áreas verdes.” (Ref: CASTRO, Luiz Guilherme Rivera de. Operações Urbanas em São Paulo).
O terreno que foi escolhido para o desenvolvimento do projeto é um dos muitos terrenos vazios do centro e está completamente inserido no perímetro da Operação Urbana.
O terreno escolhido localiza-se ao lado da Praça da República e delimita-se entre a Rua do Arouche, Rua Aurora e Av. Dr. Vieira de Carvalho.
Essa região do centro é extremamente movimentada durante a semana no período diurno. Lá se encontram muitos prédios de escritórios de tele-marketing assim como uma intensiva atividade de comércio de varejo. Em decorrência dessas atividades instalaram-se lá lanchonetes e pequenos restaurantes para almoço.
