O bairro do Glicério está inserido no contexto do esvaziamento da área central, localizada no distrito Liberdade. A área de estudo faz parte do bairro, que foi dividida em duas partes após a abertura da via de ligação Leste-Oeste, e é caracterizada pela presença muito forte do cortiço. Pretendemos estudar a área, as medidas públicas tomadas quanto à provisão de habitação social no âmbito da Lei de Zoneamento e por fim propor diretrizes para uma futura intervenção.
A questão habitacional no Glicério tem raízes históricas na própria dinâmica urbana da metrópole, tanto com a saída das classes dominantes das áreas centrais, como com a mudança funcional (saída das indústrias) do centro expandido, como é o caso do Glicério. Porém, existe no bairro uma grande demanda de mais baixa renda, nunca atendida por políticas habitacionais nem pelo mercado. Esse processo de duplo abandono (pelo Estado e pelo mercado) e de mudança funcional não reabilitada, associados a uma demanda por Habitação de Interesse Social geram uma forte propensão à deterioração do patrimônio construído e à precariedade do habitat. Essa precariedade se observa em fatos como: abandono dos imóveis pelos proprietários (não há manutenção), sublocação e encortiçamento, ocupações, queda da atividade comercial, degradação das construções, entre outros. O poder público participa desse processo, ausentando-se na construção e manutenção de equipamentos públicos e com fracos serviços de zeladoria urbana. Por outro lado, a localização privilegiada do bairro do Glicério, devido sua proximidade com o centro da cidade, a existência de infra-estrutura, equipamentos e serviços e a facilidade de acessibilidade e mobilidade, constitui-se em uma potencialidade para habitações de interesse social (LABHAB. Relatório Final – PRIH Glicério. 2004).
Nesse estudo é visível como o zoneamento da cidade, através de mecanismos urbanísticos acaba por “travar” essas áreas centrais, no caso o distrito da Liberdade. O Instrumento de ZEIS, apesar da contrapartida financeira ser gratuita, ele está atrelado ao estoque de potencial construtivo geral. Acontece que no distrito Liberdade esse estoque já está esgotado.
Na região em estudo, nos imóveis que se enquadram nos parâmetros de ZEIS não é mais possível a construção de novas edificações com coeficiente superior a 1,0 (um), pois não há estoque e eles estão condicionados, por exigência legal, somente a empreendimentos residenciais (HIS e HMP), elas encontram-se “congeladas”. É como se a área estivesse obrigada a se degradar, uma vez que até a reforma sem aumento de área não pode ser realizada.
Outro problema é o cálculo do estoque de potencial construtivo, principalmente baseado nos dados do Cadastro Territorial e Predial de Conservação e Limpeza – TPCL. A partir desses dados foi calculado um estoque adicional construtivo, residencial e não residencial, de acordo com o crescimento de imóveis residenciais do TPCL. Acontece que nas duas últimas décadas do século XX, mais da metade dos domicílios da cidade de São Paulo foi produzida fora da lei, ou seja, a cidade informal é muito mais significante do que a cidade formal.
Apesar do direcionamento do Plano Diretor por uma cidade mais compacta incentivando a moradia com o objetivo de uma reversão do esvaziamento populacional, a Lei de Zoneamento não reflete essa diretriz. Nas áreas centrais a maior parte do estoque foi direcionada para o uso não residencial, ou seja, além da menor porcentagem do estoque voltada para as áreas centrais, esse estoque tem de ser ainda compartilhado com o mercado imobiliário. O mesmo vale para as áreas periféricas. Nos dados do TPCL os loteamentos clandestinos, favelas etc. não aparecem, ou seja, elas não existem na cidade formal. Para atender a população que lá mora, na cidade real, seria necessário incentivar o uso não residencial. Tanto para atendimento às necessidades como para gerar empregos. Mas o estoque nas áreas periféricas, em geral, foi delimitado para o uso residencial.
Para alavancar efetivamente o cumprimento da função social da propriedade é necessária a sobreposição de três instrumentos: a ZEIS, que promove a provisão de habitação de interesse social; o IPTU progressivo, que controla a manutenção de terrenos vazios subutilizados e o Direito de Preempção, que regula os preços imobiliários permitindo a realização de estoques por parte do município. Como vimos, na região não incide nenhuma área de direito de preempção e o IPTU progressivo em São Paulo ainda não foi regulamentado.
Na proposta localizamos os lotes utilizados como estacionamentos (classificados como terrenos ociosos), terrenos vazios ou sem uso, edifícios vazios ou sem uso, os imóveis de patrimônio banal e significativo (LABHAB. Relatório Final – PRIH Glicério. 2004).
Nos estacionamentos classificados como subutilizados e os terrenos vazios ou sem usos incidiria o instrumento da edificação compulsória, e conseqüentemente, se necessário o IPTU progressivo. Para aplicar a edificação compulsória é necessário que a lei municipal tenha especificado quais as formas de uso, de ocupação e quais atividades a área deve conter para atender os objetivos da política urbana. Para o nosso estudo direcionaremos essas áreas para a construção de habitação de interesse social.
Nos edifícios vazios e dispostos à venda que estão dentro do perímetro da ZEIS 3 – C028 será aplicado o direito de preempção que após a aquisição será adequada ao uso habitacional de interesse social. Para os imóveis localizados de frente para vias estruturais e coletoras é interessante incentivar o uso misto. Nos edifícios vazios sem uso que estão fora do perímetro da ZEIS, através da utilização compulsória conjunta ao IPTU progressivo, é interessante incentivar o uso misto estimulando a centralidade nas vias estruturais ao invés de apenas utilizá-las como vias de ligação ao centro histórico. Ajudando assim a área de estudo deixar de ser um bairro corredor de passagem.
Quanto ao patrimônio, os imóveis assinalados formam conjuntos arquitetônicos, importantes para caracterizar essa área conferindo uma identidade para o bairro. Em alguns casos, um imóvel inteiro merece ser preservado. Porém na maioria dos casos, é interessante manter aspectos como gabaritos, tipologia, recuos, que ainda são marcantes e podem ser preservados em conjuntos homogêneos, mesmo que se mude a linguagem arquitetônica dos prédios.
