O objetivo deste trabalho é analisar a aplicação dos conceitos vinculados ao desempenho de edificações em cenários de prática real, especificamente na fase de concepção de empreendimentos residenciais.
O produto imobiliário residencial é especial em diversos sentidos, o que justifica a aplicação do conceito de desempenho na concepção dos projetos. Dentre as peculiaridades deste produto estão: vultoso envolvimento e investimento individual e familiar; longo ciclo de vida do produto; interferência significativa e irreversível do ambiente físico e urbano existente; atendimento a necessidades variáveis dos usuários, devido ao longo ciclo de vida humano.
Além dessas características existem tendências favoráveis à adoção do conceito, como: a crescente regulamentação da produção imobiliária, principalmente em relação aos aspectos ambientais e de desempenho mínimo; o aumento de competitividade do mercado, devido ao ingresso de novas empresas tanto nos ramos tradicionais como em outros nichos, aumentando a oferta de habitação em quantidade e tipo; conscientização e o amadurecimento do comprador, refletindo no aumento de exigência de qualidade dos produtos.
Desta forma, a primeira motivação do presente trabalho decorre do caráter diferenciado do produto residencial, entendendo que um profissional ou uma organização consciente deve produzir a cidade de forma responsável. Por ter acesso facilitado a todo o processo de criação de um empreendimento e a partir das bases conceituais adquiridas em pesquisas anteriores, nas quais este autor tomou parte (RODRIGUES, 2006, 2007, 2009), julgou-se pertinente sintetizar o conhecimento adquirido sobre desempenho de edificações e suas aplicações na fase de desenvolvimento de projetos. Para isso, o primeiro passo deste trabalho foi verificar como o conceito de desempenho é abordado e aplicado na produção nacional e internacional, a partir de pesquisa bibliográfica e de um estudo de caso. O segundo passo foi levantar e analisar ferramentas e métodos para inspirar uma proposta metodológica, voltada à resolução das barreiras à aplicação da abordagem de desempenho no processo de concepção e projeto do produto residencial.
Em uma primeira análise, verificou-se a necessidade de três mudanças essenciais. Em primeiro lugar apóia-se a adoção de uma abordagem mista, que seja prescritiva no atendimento das necessidades tradicionais e baseada em desempenho no atendimento de novas necessidades. A abordagem prescritiva tem poder limitado para responder às novas e dinâmicas necessidades sociais e individuais das sociedades contemporâneas, pois dita soluções baseadas na experiência, ou seja, ‘naquilo que funciona’ e no que não funciona. O uso exclusivo desta abordagem impede a inovação. A abordagem do desempenho busca definir os fins, ou seja, o comportamento do edifício em uso, permitindo soluções diferenciadas. Em segundo lugar é necessário uma mudança de direcionamento mercadológico das empresas, partindo de abordagens intuitivas, baseadas em soluções de sucesso, para abordagens focadas no estudo sistemático do mercado e no atendimento das necessidades dos usuários. Em terceiro lugar, é necessário focar a satisfação do usuário e contemplar todas as questões pertinentes, que abrangem outras escalas, como o entorno imediato e a cidade.
O estudo de caso foi feito em uma experiente empresa construtora e incorporadora, há 30 anos no mercado e em grande crescimento nos últimos anos. Seu principal ramo de atuação é o de empreendimentos residenciais multifamiliares de alto padrão. A empresa está entrando no mercado de empreendimentos populares e enfrentará muitas dificuldades devido às diferenças produtivas e mercadológicas envolvidas. Neste caso, o uso de abordagens de desempenho é essencial, por tratar-se de uma situação inédita.
Um empreendimento específico foi escolhido para acompanhar o processo de concepção de empreendimentos adotado pela empresa. O projeto foi escolhido por diferenciar-se dos padrões da empresa e simbolizar uma nova postura perante ao seu público alvo. A empresa detectou que boa parcela do seu público possuía mais de 55 anos de idade e, a partir desta constatação, demonstrou grande esforço para levantar as informações necessárias para atender as especificidades de seu público e adaptar seus métodos projetuais, mantendo os aspectos inovadores e inéditos sob controle, mantendo o arcabouço de conhecimentos e as tradições da empresa.
Desta forma, verificou-se que a postura da empresa é favorável devido à aplicação informal dos conceitos de desempenho em sua prática atual. Isso demonstra uma vontade ativa de atender os clientes ou já indica as pressões competitivas do mercado. As ferramentas estudadas se mostraram úteis para resolver algumas dificuldades metodológicas, como o levantamento compreensivo e participativo das necessidades dos agentes internos e externos, o equacionamento de requisitos conflitantes e o controle da materialização dos requisitos em todas as fases de projeto e em todas as escalas. Porém, as ferramentas foram concebidas em diferentes contextos e para diferentes propósitos, por isso uma seqüência metodológica foi proposta. A primeira etapa é o levantamento e negociação de requisitos com os principais agentes, resultando em um briefing, a ser utilizado na concepção do produto. Ao mesmo tempo definem-se os métodos apropriados para medir esses requisitos nas diversas etapas de projeto, conforme são materializados. A principal característica da proposta é prever a evolução gradual e a criação de novos procedimentos e métodos projetuais, conforme novas situações e necessidades são identificadas, sem abalar a experiência acumulada da empresa.
Desta forma, conclui-se que a aplicabilidade dos conceitos do desempenho dependem principalmente da estrutura da empresa, da formalização de seus processos, de seu posicionamento perante ao mercado e da atitude da alta gestão. Ao mesmo tempo, é necessário testar a proposta metodológica, para viabilizar seu uso em cenários reais.
