Este trabalho busca entender a atuação privada na promoção da habitação, ao longo do século na cidade de São Paulo, como forma de avaliar e repensar o modelo de arquitetura aplicado atualmente pelo mercado imobiliário e sua repercussão no espaço urbano.
Numa apresentação retroativa, primeiro surgiu um interesse em entender os motivos do enfraquecimento de uma arquitetura propositiva nos edifícios residenciais atuais. Diferentes destes, entre as décadas de 40 a 60, grandes conjuntos residenciais foram realizados com a aplicação de preceitos modernos, onde a arquitetura desempenhou papel central da concepção à viabilização. Quais circunstâncias possibilitaram esta atuação? De lá para cá, como evoluiu a estrutura da promoção imobiliária? Que novo quadro poderia ser traçado hoje?
Dentro destes questionamentos o presente estudo foi configurado. O estudo foi dividido em uma pequena dissertação que versa sobre a evolução da incorporação imobiliária residencial na cidade, que baliza e respalda o estudo conclusivo e propositivo para aplicação maciça de uma arquitetura com sentido de permanência, pelas mãos do capital privado.
Seguem os períodos com características semelhantes, dentro do contexto da promoção privada da habitação. O primeiro período abarca o momento anterior ao surgimento da incorporação imobiliária, dos anos 20 aos 40, com atuação maciça do proprietário rentista. A cidade ainda não apresenta um mercado imobiliário definido e as relações entre propriedade e habitação diferem bastante do que vêm a seguir. A verticalização é sobretudo terciária, voltada ao aluguel, na área central da cidade.
O segundo período vai das Leis de Inquilinato e aumento expressivo da população urbana, com início da atividade de incorporação imobiliária, até a criação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Banco Nacional de Habitação (BNH), dos anos 40 até 1964. É o período de definitiva metropolização da cidade, no qual a arquitetura assume papel central na realização dos novos edifícios habitacionais. Definem-se as relações de propriedade que perduram até hoje. A verticalização torna-se residencial, num sistema de co-propriedade e as áreas limítrofes ao centro são ocupadas.
O terceiro período vai de 1964 até 1972, da criação do BNH até a Lei de Zoneamento. A incorporação imobiliária torna-se uma atividade bastante estruturada e a criação do BNH possibilita o crescimento do setor. Os empreendimentos se voltam a uma classe média com maior poder de compra, e entram em declínio os conjuntos multifuncionais de habitação e comércio. É o período de fixação do "ideal da casa própria", a verticalização expande-se aos bairros do anel central.
O quarto período vai da Lei de Zoneamento até a quebra do BNH, de 1972 a 1987. O zoneamento acaba por gerar a supervalorização da terra urbana, propiciando o surgimento de grande conjuntos residenciais cada vez mais equipados, na busca de valorização pela diferenciação, em lotes afastados de menor valor. É a vez da verticalização e da valorização fundiária de bairros afastados do centro.
O quinto e último período vai da quebra do BNH até o momento atual, passando pela estabilização inflacionária do Plano Real e subida definitiva do capital neoliberal em todos os setores financeiros e produtivos, incluindo o setor imobiliário. A atividade imobiliária assume perfis empresariais, a incorporação torna-se prioritariamente uma atividade administrativa e gerencial, encabeçando todas as tomadas de decisão do empreendimento, e assim como a arquitetura, também a construção fica relegada a papéis secundários.
A evolução histórica possibilitou dizer que a estruturação do setor tornou possível a configuração de um modelo bastante específico, que aos poucos foi sendo mais e mais direcionado a uma classe com maior poder aquisitivo, dada à possibilidade de máxima valorização.
No momento em que a habitação deixa, gradativamente, de assumir conotações qualitativas e individuais, e passa a ser um produto, deve assumir perfis específicos de mercadoria, isto é: valor de troca, facilidade de venda, características homogêneas e universais. Esta alteração influiu diretamente no resultado do que é produzido.
Neste capítulo buscou-se uma caracterização mais aprofundada da atual promoção privada da habitação, do início da cadeia ou a atividade da incorporação em si (o mercado e a produção), passando pela atuação do Estado como balizador desta atividade (o Estado e a legislação), até a produção do tipo arquitetônico resultante desta iniciativa (a arquitetura e o modelo).
A partir da grande discrepância entre a produção do mercado e o déficit habitacional, é possível dizer que a incorporação imobiliária não considera as reais demandas sociais por habitação e baliza sua produção apenas por pesquisas de mercado. A localização dos empreendimentos tende a legitimar e aprofundar a segregação social instalada no território, prejudicando a construção de um tecido urbano contínuo e homogêneo.
A legislação, no momento em que fortalece o lote privado como célula básica de construção da cidade, incentiva e consagra o modelo de edifício-torre isolado no lote, impermeável ao entorno. A arquitetura resultante desta intervenção, baseada nas baixas taxas de ocupação e elevadas alturas, não é capaz de qualificar ou conferir identidade ao espaço urbano.
Estabelecer uma crítica à produção existente, caracterizada anteriormente, já seria assumir um posicionamento propositivo, pois na negação de determinadas posturas chegaria-se à outras, tidas como adequadas, como corretas.
Para fortalecimento de uma arquitetura consciente de sua condição de permanência, capaz de qualificar o espaço urbano no qual se insere, veiculada pelo mercado; é necessário um forte posicionamento estatal capaz de balizar e controlar a atividade privada, em benefício do bem-estar coletivo.
Fazer isto através da determinação de parâmetros que confiram qualidade ao entorno, considerando as peculiaridades locais; e pela instituição de instrumentos que possam ‘ler’ a construção social da cidade. O resultado disso é a construção não só do produto físico da cidade, mas do produto urbano, político e social que se deseja alcançar.
