O tema da implantação da Linha 4-Amarela do metrô, abordando a valorização fundiária em função das transformações urbanas decorrentes, apareceu pela primeira vez no curso da disciplina optativa AUT 557 (Técnicas para Planejamento Urbano e Regional), durante o 2.º semestre de 2005. Desde então, o interesse pelo assunto se manteve, à medida em que os resultados alcançados nessa pesquisa preliminar se mostravam instigantes e os fenômenos de transformação urbanística na área de estudo tomavam dimensões e evidência cada vez maiores. Tal interesse finalmente elegeu os impactos do novo eixo de transporte como diretriz para a elaboração do Trabalho Final de Graduação.
É bastante conhecida a interrelação existente entre a oferta de infraestrutura urbana em uma determinada localização e o valor dos imóveis ali situados. No caso do transporte coletivo de massa, representado em São Paulo pelo metrô, trata-se de um atributo raro, infelizmente com extensão ainda irrisória em comparação à magnitude do território metropolitano. É exatamente essa raridade que torna o atributo um diferencial sobre as demais localizações desprovidas, e que por isso eleva sobremaneira o valor das propriedades urbanas beneficiadas por tal atributo.
Ligado ao valor dos imóveis encontra-se o adensamento construtivo e de uso, que consiste em uma forma de aproveitar ao máximo a infraestrutura existente, concentrando em torno das estações o maior número de atividades e indivíduos possível. No aspecto imobiliário, o adensamento construtivo visa a compensar o alto custo pago pela localização, "diluindo" o custo total entre as unidades. Dessa forma, quanto maior o número de pavimentos e de unidades, maior a taxa de lucro obtida pelo empreendedor.
O trabalho se propôs a analisar o entorno da futura estação Vila Sônia, integrante e ponto terminal da Linha 4-Amarela, ao notar ali transformações urbanísticas e imobiliárias significativas durante os últimos anos. A expansão da verticalização, a conversão de imóveis residenciais para o uso de comércio e serviços, o afluxo de agências bancárias e a existência de lotes com presumido potencial de verticalização consistiram nos primeiros convites à investigação do local, que é caracterizado pelo Plano Regional Estratégico como Zona de Centralidade Polar, e delimitado pelo projeto da Operação Urbana Vila Sônia como o principal polo de adensamento e desenvolvimento.
A pesquisa do TFG baseou-se no recorte de um perímetro junto à futura estação, e as transformações foram levantadas através de trabalho de campo, levantamento fotográfico, pesquisa de dados da Embraesp- Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio, pesquisa em arquivo de imprensa e coleta de material publicitário dos empreendimentos mais recentes, dentre outros. Após resgatar o histórico imobiliário da região do Butantã como um todo, a evolução do perímetro de estudo foi contextualizada em relação ao mesmo.
O perímetro de estudo foi subdividido em quatro áreas, de acordo com peculiaridades tipológicas e urbanísticas, possibilitando a análise da complementaridade existente entre os diversos padrões de ocupação no local, e dos diferentes comportamentos apresentados frente à mudança de contexto protagonizada pela chegada do metrô. São essas subdivisões: Área de Verticalização Consolidada, Área de Verticalização em Expansão, Área Horizontal Consolidada e Área Horizontal em Transformação.
A Área de Verticalização Consolidada abrange os condomínios residenciais verticais lançados entre a década de 80 e o ano de 2005, que apresentam basicamente um padrão de classe média, começando a introduzir novidades tipológicas a partir de então, como as coberturas duplex com piscinas individuais. O primeiro "boom" imobiliário na região do Butantã ocorreu em meados da década de 90, quando já se citava a futura presença do metrô como fator potencial de valorização. Em 2006, com o início das obras da Linha 4-Amarela, houve novo aquecimento, dessa vez já acompanhado de aumento nos preços.
A Área de Verticalização em Expansão inclui os lançamentos residenciais verticais ocorridos após esse segundo "boom". Seu primeiro empreendimento foi lançado em 2008, apresentando um grande salto de padrão em relação aos anteriores: coberturas duplex ainda maiores, mais de 40 itens de lazer seguindo o conceito de "condomínio-clube", apartamentos de 4 dormitórios e 3 banheiros – tipologia até então inexistente na área – , áreas úteis entre 105 e 360m², além do recorde de 19 pavimentos. Outro fato marcante do empreendimento foi o início da substituição dos imóveis originais: com os terrenos vagos se esgotando, a solução adotada foi a demolição de antigos galpões que ocupavam um grande lote.
A Área Horizontal Consolidada refere-se a uma mancha residencial horizontal de médio-alto padrão, configurada por volta dos anos 80 e tratada por muitos anos como bolsão residencial. Entre 2005 e 2008 observou-se no local intensa ocupação de lotes pequenos que ainda se encontravam vagos, predominando a tipologia de sobrados geminados. Percebida pelo TFG como uma "extensão horizontal" dos condomínios verticais vizinhos, a proliferação desses novos imóveis foi interpretada como o oferecimento de alternativa diversa a um nicho de mercado que, apesar de desejar usufruir dos benefícios urbanos da área, não se identifica com a habitação verticalizada.
Por último, a Área Horizontal em Transformação coincide em grande parte com a delimitação do polo de adensamento/desenvolvimento proposto pela Operação Urbana Vila Sônia, e da Zona de Centralidade Polar estabelecida pelo Plano Regional Estratégico. Destacam-se estabelecimentos voltados ao comércio/serviços, além de residências antigas em mau estado de conservação, numerosos galpões e lotes com baixa densisade de ocupação ou subutilizados, como estacionamentos, depósitos, oficinas mecânicas e entrepostos de material reciclável. Tanto a proposição legal quanto a observação da dinâmica de verticalização já em andamento levaram a concluir que se trata da futura área de expansão de edifícios, já que os terrenos vagos estão praticamente esgotados.
