Projeto de requalificação urbana dentro do centro expandido de São Paulo visando criar um novo bairro fruta de uma preocupação com os grandes vazios demográficos no interior desta região citada da metrópole paulistana. O projeto visa também provar ser possível promover acessibilidade a habitação dentro do centro expandido a partir de um adensamento geratriz de uma morfologia urbana diferente da tradicional “torre alta e isolado no meio do lote” tão comum em São Paulo.
* Diminuição do número de pessoas por domicílio em virtude do aumento de renda, questões culturais modernas e, sobretudo envelhecimento da população nos distritos do centro expandido. De maneira simplória pode-se dizer que as famílias se instalam numa região a um tempo, os filhos crescem saem de casa e os pais ficam. Aquela mesma casa que antes abrigava 5 ou mais pessoas agora só abriga um casal. Essa diminuição do número de pessoas por domicilio é um processo da graduação suave porém de grandes implicações pois em distritos consolidados de densidade razoável como Vila Mariana (311.000hab.) uma diminuição de 0,1 pessoas média por domicílio significa um default demográfico que dificilmente será coberta pro todas as unidades novas em construção na mesma área. Por mais visualmente impressionante que seja o boom de construções de prédios residências em bairros como vila mariana dificilmente o número de construções será de escala numérica comparável ao número de prédios já existentes. Logo os apartamentos novos não cobriram a queda de moradores nos prédios já existentes.
* Gentrificação: Geram diminuição do número de pessoas por domicílio. No extremo extingue casos de agregados ou mesmo mais de uma família dividir um mesmo imóvel. Além disso, restringem a acessibilidade a potenciais novos moradores pois resultam em apartamentos maiores e logo mais caros. Ou seja, mais metros quadrados construídos por habitantes ou maior parcela do solo ocupada per capita. Ressalva-se que é claro que pode ocorrer enobrecimento com diminuição média dos apartamentos.
* Especulação. Imóveis mantidos subutilizados ou ociosos geram um desperdício de potencialidades sobretudo dentro do centro expandido onde uma cara infra-estrutura foi instalada e mantida continua se implantada (mais metrô, gás encanado etc..). Além disso
* Baixo coeficiente de aproveitamento do solo. Aqui entramos numa questão delicada. Sucessivamente nos planos diretores de São Paulo tem se diminuído o coeficiente básico de aproveitamento do solo urbano. Essa diminuição do coeficiente de aproveitamento é muitas vezes vista, ou dita, como corolário das lutas da sociedade civil (organizações de bairro, por exemplo) em defesa de seus interesses contra a voracidade do mercado da construção imobiliária. Discussões aparte é fato que um coeficiente médio básico igual a 1 na cidade, (em geral não passa de 1,5 e não passa de 2,5 mesmo com outorga), não resulta nunca em adensamento pois os novos edifícios geram um estoque útil construído (área dos apartamentos de fato) igual ou até menor do que uma ocupação de perfil horizontal como sobrados geminado que por hora existiria num mesmo local. Pois até um sobrado geminado possui uma área útil construída privativa maior que o terreno onde se encontra. Logo apesar da enorme massa construída dos edifícios que se vê surgirem aos montes pela cidade o número de unidades tende a ser menor do que uma ocupação de uma mesma área numa forma mais próxima da horizontal. Não é gerado estoque suficiente de novas unidades habitacionais suficientes no caso de bairros de ocupação mais madura como vários do centro expandido para superar a taxa de renovação l necessária oriunda do processo de diminuição do número de pessoas por domicílio.
Quanto a questão da do coeficiente construtivo e massa construída ressalta-se que um coeficiente construtivo baixo por si só sozinho não é garantia de massa construída harmônica ou pouco impactante visualmente. Lembremos que o coeficiente construtivo vale somente para as áreas úteis que mesmo dentro da esfera privada de um apartamento excetua-se amplas porções edificadas como sacadas e áreas de serviço. Com os famigerados “condomínios clubes” amplas porções construídas tratam-se de estacionamentos e espaços de uso comum que além de elevadores e escadas tratam-se de piscinas sala de ginástica, salão de festa etc. Critica-se existir coeficiente estreitos para as áreas úteis (apartamentos/gente) e folgado para áreas comuns.
Conclui-se que coeficientes construtivos baixos não são garantias seguras de preservação da qualidade de vida de um determinado bairro, e que por analogia um maior adensamento demográfico do mesmo não deve para este autor significar perda da qualidade de vida necessariamente. Cabe apontar quais seriam as regiões passíveis de se adensar e posteriormente como se fazer isto. Pois nos um coeficiente construtivo maior pode significar maior número de unidades ou simplesmente maior número de metros quadrados per capita ou enobrecimento de uma região contrariando o interesse público de se promover maior acessibilidade a habitação, sobretudo nas regiões mais consolidadas e centrais da cidade.
Além da preocupação com relação a acessibilidade e adensamento para melhor aproveitamento da infra-estrutura existente da cidade cabe um desafio aos arquitetos de subverter a tradicional lógica de ocupação em são Paulo com o edifício repousando no centro do lote isolado.
Como fazer tudo isso confluir em benefício à cidade em primeiro lugar e não apenas às incorporadoras é um desafio encarado neste presente Trabalho Final de Graduação
