As Operações Urbanas podem ser consideradas fundamentalmente instrumentos de planejamento urbano cujos objetivos são de reconfiguração espacial através da promoção de intervenções coordenadas pelo Poder Público, das quais participam agentes do setor privado, responsáveis pelo seu financiamento. As políticas urbanas envolvidas são principalmente de caráter fiscal, imobiliário e de solo, combinadas às intervenções urbanas previstas, mas nem sempre a um projeto urbanístico, o que corrobora para uma gestão geralmente permissiva.
A aplicação deste instrumento é muito discutida, principalmente na cidade de São Paulo, devido a resultados de construção especulativa e privilegiadas somente do ponto de vista do mercado imobiliário. A gestão e o projeto assumem um papel decisivo na regulação dos conflitos de interesses públicos e privados, em um processo que envolve diagnóstico, formulação, planejamento, implementação e acompanhamento das intervenções na cidade (MERLONKA, 2010).
Contudo, o instrumento das operações urbanas tem um enorme potencial de levantamento de recursos e de transformações na cidade que não pode ser ignorado.
A articulação dos elementos da gestão da operação urbana, feita de forma clara, estabelecendo-se processos de acompanhamento, avaliação e controle, tanto das questões técnicas (eficiência e eficácia) quanto da relevância das decisões, pode ser a solução para que seus resultados atinjam os objetivos sociais almejados.
Através da identificação dos agentes e suas funções na gestão das operações urbanas, é construído um mapeamento do fluxo de decisões relativas à operacionalização deste instrumento. Ao fazer uma comparação deste diagnóstico com o espaço construído e suas implicações, intenta-se localizar as falhas e estimular um processo de busca por melhorias no sistema de gestão atual.
O propósito deste trabalho não é defender ou se posicionar contra a utilização do instrumento, mas sim levantar e analisar os mecanismos e principais aspectos de sua aplicação, que já é uma realidade no município de São Paulo. Neste trabalho são estudados os seus conceitos, a partir de uma revisão bibliográfica e também da análise das leis que o legitimam. Passa-se a uma breve descrição das operações urbanas em andamento na cidade de São Paulo, para então aprofundar-se no estudo da Operação Urbana Faria Lima. Neste são destacados o processo de aprovação de suas leis, os agentes responsáveis por sua gestão, e as intervenções previstas e executadas.
No decorrer de todo o trabalho a análise é realizada criticamente, e a partir deste diagnóstico inicial é apresentado um levantamento de questões consideradas determinantes para a qualidade dos resultados de uma operação.
Em uma visão simplista, pode-se considerar favorável a argumentação de que a operação urbana é um instrumento através do qual o ônus da provisão de infra-estrutura para um setor da cidade, não considerado prioritário do ponto de vista social, seja financiado pela iniciativa privada, que se beneficiaria de seus resultados.
Contudo, sendo a operação urbana um conceito originado em países desenvolvidos, as especificidades da sociedade brasileira deveriam ser consideradas na importação deste modelo. Existem nas cidades brasileiras duas realidades urbanas, segundo Ermínia Maricato e João S. W. Ferreira: uma ilegal, oculta e ignorada que não é objeto de teorias, leis, planos e gestão; e outra, a cidade do mercado hegemônico, oficial, legal e formal que merece atenção de instrumentos urbanísticos detalhados (MARICATO e FERREIRA, 2002). Portanto, no Brasil, quando se fala em “mercado” para realização de parcerias público-privadas, há uma restrição a uma parcela muito pequena da sociedade.
O ciclo formado pelo pagamento do potencial adicional de construção que financia intervenções, que conseqüentemente os valorizarão, não se fecha em uma operação urbana como a Faria Lima. Se não for considerado um mecanismo eficiente de distribuição desta valorização com a sociedade, este instrumento só contribui para o aumento da desigualdade social, na medida em que os únicos que podem participar deste processo, são os que podem financiá-lo.
A elevação do preço da terra, como foi visto nas Operações Urbanas Consorciadas Faria Lima e Água Espraiada, gerada pelas obras e ciclo de investimentos, resultou na expulsão na população que não pode acompanhar esta valorização, além de gerar enormes transtornos com desapropriações tanto de regiões de favela, quanto de classe média.
Quanto aos problemas de operacionalização da lei, em sua maioria, foram criados por uma má elaboração das propostas e uma gestão permissiva, que possibilitou distorções em decorrência de interesses particulares. Objetivos e diretrizes são genéricos e foram colocados de forma que não podem ser especificados, ou posteriormente auditados.
A ausência de um projeto urbano suficientemente detalhado que sirva de aporte aos investimentos realizados e oriente as transformações urbanas, aliado à falta de critérios concretos para a estimativa do estoque de potencial construtivo adicional, gerou uma flexibilização excessiva da lei de zoneamento e péssimos resultados urbanísticos na Faria Lima.
Finalmente, chega-se à conclusão que o instrumento de operação urbana necessita de uma revisão de seus métodos de concepção e gestão, de modo que não sejam repetidos os erros cometidos na operacionalização da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. Um método de gestão eficiente deve ser capaz de, desde a formulação do projeto da operação, prever suas implicações e formas de monitoramento, de modo a permitir a retroalimentação do processo.
O acompanhamento dos resultados deve ser realizado de tal forma que seja possível intervir para evitar distorções nos resultados, que devem visar prioritariamente o bem estar social e a qualidade do espaço urbano construído.
