O terreno em estudo é um terreno vazio de cerca de 300.000m², a menos de um quilômetro da estação Intermodal Palmeiras / Barra Funda (ônibus/trem/metrô), na região oeste da cidade de São Paulo. Fora propriedade da Telesp e passou à iniciativa privada quando ocorreu a privatização da mesma pelo Grupo Telefônica em julho de 1998; mantendo-se vazia durante os dez anos que pertenceu ao Grupo. A área foi vendida em março de 2008 à Tecnisa Construção e Incorporação, que erguerá no local uma série de torres destinadas à habitação de classe média alta. Este trabalho tem por objetivo verificar alternativas urbanísticas e paisagísticas mais adequadas para a região, voltadas à inclusão social e aos espaços públicos de lazer.
Para tanto, busca-se a análise de como se deu a produção do espaço urbano a fim de compreender a subutilização de um terreno de tamanhas proporções, bem localizado e no perímetro de uma Operação Urbana desde 1995, ainda antes de ser arrematado pelo mercado imobiliário. A análise levará ao questionamento do papel do Poder Público como o agente de intervenção urbana que possuía meios para garantir a função social do terreno e, entretanto, permitiu sua incorporação pela iniciativa privada para atender somente às demandas do setor imobiliário voltadas às classes média e alta.
Compreende-se a partir dos instrumentos urbanísticos que o Município tinha condições legais para garantir que a área em estudo cumprisse sua função social na cidade, provendo os interesses urbanos antes dos interesses do mercado fundiário. Uma vez não realizada nenhuma ação em prol do melhor aproveitamento do terreno para a cidade, este permaneceu estagnado o tempo necessário de sua valorização imobiliária, para se tornar um projeto homogêneo voltado às elites, que distancia o parque projetado, considerado importante área verde numa região carente de espaços livres, do restante da sociedade. No entanto, acredita-se que mesmo se o poder público cumprisse seu papel de interventor garantindo a ocupação do terreno, não seria capaz de impedir a execução de um projeto considerado elitista ao invés de um que atendesse às camadas menos abastadas da sociedade. Desta maneira, torna-se exercício de cidadania a simulação de projeto urbano para a área, amparado pela elaboração de parâmetros urbanísticos capazes de regular e organizar a ocupação da área por parte dos diferentes estratos da sociedade; com a criação de moradias de diversos tamanhos, espaços livres públicos e áreas verdes. O intuito é o de projetar um espaço de convívio social, com diversas opções de lazer e recreação de massa, incrementando a qualidade do ar e da drenagem urbana, buscando atender à demanda decorrente do intenso processo de adensamento da região, visando melhorar as condições de vida da população local.
O ponto de partida é a proposição de solução melhor do que a da Tecnisa, no que diz respeito à integração social e criação de novas áreas verdes para a região, sem prejudicar a área destinada ao uso habitacional. O projeto deverá conter 332.880m² em área habitacional (o mesmo da Tecnisa) que se conseguirá através da verticalização da zona residencial. Do total da área residencial 30% serão destinados a habitações de baixo padrão, 40% de médio e os outros 30% de alto padrão, valores estipulados para garantir a diversidade populacional. Para o restante do projeto serão adotadas as porcentagens estipuladas pela lei municipal nº9413/81 de parcelamento do solo, com mínimo de 15% de áreas públicas permeáveis, 20% no máximo de sistema viário, 5% de uso institucional, e áreas comerciais e de serviços. Desta maneira será garantida a multiplicidade de usos da gleba.
O sistema viário alcança os 20% do terreno para as vias de circulação de veículos e calçadas para pedestres. De acordo com a legislação, 15% corresponderiam às áreas verdes e os 60% restantes destinados à iniciativa privada para os usos habitacional, comercial e de serviços. Entretanto, tem-se como objetivo projetual alcançar a mesma área habitacional do projeto existente da Tecnisa, igual a 332.880,00m², em unidades habitacionais e mais 12% de circulações verticais, somando o total de 372.825,60m² em área construída do empreendimento. Considerando que o coeficiente de aproveitamento máximo do terreno é igual a 4.0, pode-se destinar à área habitacional ¼ de 372.825,60 m², que é igual a 93.206,40m², o equivalente a 31% da área total do terreno.
O aproveitamento máximo do potencial construtivo permitido pela operação urbana permite que 44% do terreno sejam destinados às áreas livres e ao uso comercial. Utilizando 4% para o comércio, restam 40% para áreas verdes, e este aumento propicia melhores índices de permeabilidade do solo, qualidade do ar e mais áreas destinadas ao lazer da população. Portanto, as áreas privadas são equivalentes a 35% do terreno e dividem-se em área residencial, área mista (residências e comércio) e área comercial. A porção comercial presente nas quadras mistas volta-se para a via principal da gleba e o parque, destinando-se ao comércio de caráter local, como padaria, farmácia, quitanda, papelaria, açougue, mercadinho, dentre outros. Enquanto que a quadra destinada ao uso comercial e de serviços, busca a implantação de torres comerciais com a presença de bares e restaurantes no andar térreo, e apartamentos de locação com prestação de serviços, do tipo flat, nos últimos andares. O parque deverá estar disposto nas imediações das avenidas limítrofes da gleba de forma a ser convidativo para a população, e servir como eixo de ligação entre o bairro e as avenidas. A presença de elementos atrativos e equipamentos urbanos garantem a vitalidade do local, atendendo aos moradores da região em suas carências de lazer e recreação. Quanto ao uso institucional, que toma 5% da área total do terreno, uma parte deverá ser destinada a uma escola pública infantil, locada próxima ao parque, para que haja integração entre a escola e área do parque, com hortas e / ou variedades de espécies vegetais dispostas didaticamente para o contato com as crianças. A outra parte será voltada a cursos e oficinas, e também estará voltada ao parque.
