O objetivo deste trabalho foi de elaborar um estudo de viabilidade para um empreendimento imobiliário residencial vertical na cidade de São Paulo. A motivação por realizar este trabalho veio da importância da etapa de estudo de viabilidade para o processo de desenvolvimento imobiliário, e que apesar disto, ainda é pouco discutido durante a formação do Arquiteto.
O estudo de viabilidade é uma ferramenta que auxilia o incorporador no momento da tomada de decisão, neste trabalho foi desenvolvido um estudo utilizando-se das mesmas ferramentas e dos mesmos procedimentos que as empresas de incorporação atuantes no mercado.
Desenvolvemos empiricamente um estudo de viabilidade para um empreendimento na região de Vila Andrade, bairro da zona oeste de São Paulo, e durante este desenvolvimento passamos por todas as etapas do processo de elaboração do estudo de viabilidade, começando pela seleção do terreno, análise de oferta imobiliária, analise da legislação urbanística, estudo de massa e implantação, e estudo de viabilidade econômico-financeira para o empreendimento.
Como resultado, conseguimos entender melhor o processo de produção imobiliária, principalmente sobre a complexidade e os fatores que devem ser considerados durante a elaboração do estudo de viabilidade para empreendimentos. Quais as etapas de decisão o incorporador precisa enfrentar durante o processo e as conseqüências das suas decisões para o empreendimento.
Será possível também perceber que o incorporador é induzido pela legislação urbanística e edilícia a tomar certas decisões de projeto. Verificamos alguns itens e levantamos o questionamento sobre eles durante o desenvolvimento do texto.
Primeiramente foi realizado um processo de seleção e triagem de possíveis terrenos para o desenvolvimento do projeto e uma breve análise para eleger o terreno escolhido. É importante ressaltar que o objetivo deste trabalho sempre foi o desenvolvimento de um empreendimento com característica vertical, pois se a premissa para o empreendimento fosse de outra tipologia, como condomínio de casas ou conjuntos verticais populares sem elevador, os critérios de seleção do terreno seriam outros e, provavelmente, outro lote seria escolhido.
Em seguida foi realizada uma leitura da legislação urbanística para a Cidade de São Paulo e em especial para a Subprefeitura do Campo Limpo no Subdistrito de Vila Andrade, como Plano Diretor, Plano Regional, Código de Obras e exigências de segurança. Foram destacados quais os pontos mais importantes e que poderiam causar maior impacto no projeto de arquitetura e consequentemente na viabilidade do empreendimento.
A terceira etapa constituiu na análise do estudo de oferta para a região escolhida para o projeto. Esta análise tinha como objetivo identificar nichos de mercado possíveis para o desenvolvimento do projeto e quais as dificuldades e oportunidades oferecidas pelo bairro e região para o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário com as características que buscávamos.
Ao mesmo tempo em que desenvolvemos esta análise da oferta, fomos moldando o empreendimento a ser desenvolvido e foram realizadas importantes definições como tamanho das unidades e preço de venda. Em seguida na quarta etapa do desenvolvimento da pesquisa, realizamos a aplicação da legislação para o terreno sempre tendo como foco o desenvolvimento do empreendimento.
Na quinta etapa do desenvolvimento realizamos o desenvolvimento do estudo de implantação e volumetria para o projeto testando possibilidades de arranjos para composição do pavimento tipo das torres e implantações destas no terreno.
Finalizamos o processo de desenvolvimento do estudo de viabilidade com o estudo de viabilidade econômico-financeira do empreendimento, onde utilizamos uma ferramenta de analise de fluxo financeiro para verificar a sensibilidade do empreendimento a certos parâmetros e assim identificar os pontos que podem gerar problemas futuros para o empreendimento.
O desenvolvimento deste processo nos permitiu chegar a algumas conclusões a respeito do desenvolvimento do estudo de viabilidade.
A localização do terreno é um dos fatores de fundamental importância para a viabilidade de um empreendimento e sua comercialização futura. O terreno deve ser compatível com o tipo de projeto a ser desenvolvido tanto em localização, topografia e preço.
O processo de identificação do nicho de mercado mais promissor e a adequação do produto a ser desenvolvido ao perfil do consumidor, são atividades de fundamental importância no desenvolvimento de produtos imobiliários.
O estudo de implantação e estudo de massa para o empreendimento são etapas importantes para identificar prováveis interferências que poderão surgir durante a fase de projeto.
A análise da viabilidade econômico-financeira é permitiu para identificar as fraquezas do empreendimento e os riscos e oportunidades envolvidas em seu desenvolvimento.
Sobre a legislação e os efeitos da aplicação de instrumentos urbanísticos, constatamos que a legislação pode atuar de modo a induzir o incorporador a adotar algumas soluções de projeto, visando maximizar o lucro do empreendimento.
