O objetivo do trabalho é compreender as consequências que o sistema-mundo neoliberal, no contexto da mundialização dos capitais, traz sobre o território através da abertura de capital das grandes incorporadoras imobiliárias na produção capitalista da habitação. A comparação deste cenário entre duas importantes regiões metropolitanas mundiais (uma dita central, outra dita periférica) permite identificar as características desse processo num plano internacional. O campo de estudos escolhido é aquele no qual grandes investimentos imobiliários residenciais vêm ocorrendo, delimitados pela Região Metropolitana de São Paulo, no caso brasileiro, e pela Région Île-de-France, no caso francês.
Os incorporadores em si, enquanto agentes centrais da produção e transformação do espaço urbano, também são nossos objetos de estudo. O recorte que fizemos abarca as principais incorporadoras imobiliárias residenciais de capital aberto nas Bolsas de Valores de São Paulo, Paris e Nova York. Entre as francesas, Nexity, Kauffman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade. Entre as brasileiras, Cyrela Brazil Realty (e a Living), Gafisa S.A. (e a Tenda) e PDG Realty (cf. imagens 1 e 2).
O trabalho está estruturado em uma introdução metodológica, em três partes principais de desenvolvimento e numa parte final, de discussão. Na Parte 1, “Identificando agentes e territórios”, tratamos em dois capítulos da identificação dos territórios (capítulo 1) e dos agentes estudados (capítulo 2), ou seja, dos promotores imobiliários escolhidos, nas principais aglomerações urbanas do Brasil e da França. Quais são e como são os territórios escolhidos, em termos sócio-políticos, econômicos e urbanísticos? Qual a origem da incorporação imobiliária no Brasil e na França, quem são esses agentes, quais são seus históricos, quais estratégias empregaram para se tornarem líderes da produção privada de habitação em seus respectivos países?
A Parte 2, intitulada “Estado, políticas neoliberais e financeirização: novos contextos políticos e econômicos para a produção privada da habitação”, é dividida em três capítulos, do 3 ao 5. No capítulo 3, fazemos um recuo histórico até os anos 1980 para compreendermos a formulação de uma então nova ordem mundial, discutindo brevemente a montagem do novo quadro político e econômico nos países capitalistas centrais.
Em seguida, no capítulo quarto, discutimos a financeirização em seus aspectos mais amplos: definição, processo histórico de dissipação, procedimentos e conseqüências da abertura de capital de grandes empresas privadas no Brasil e na França e a generalização do fenômeno em diversos setores da economia. É nesse momento que trabalhamos a questão da financeirização da produção imobiliária residencial, apontando particularidades de promotores franceses e brasileiros, verificando as justificativas de algumas delas para a abertura de capital e o que significou para essas empresas tal transformação. Fechamos o capítulo indicando a evolução histórica do desempenho financeiro de cada incorporadora, dando destaque para os efeitos da crise financeira de 2008 sobre a desvalorização acionária dessas empresas e apontando como, ocorreu a recuperação financeira desses agentes de produção habitacional. Este tema foi aprofundado no quinto capítulo, ainda na Parte 2, ao mostrarmos como os Estados brasileiro e francês, por meio de políticas de incentivo ao consumo e à produção da habitação (Programa Minha Casa Minha Vida, no Brasil, e Lei Scellier, na França) sustentam o mercado por meio dessas medidas anti-cíclicas.
A Parte 3, “Da economia ao território”, parte de toda a discussão realizada nos capítulos precedentes, compreendendo quem são os agentes, quais são suas histórias e em qual contexto político e econômico atuam, para analisar o que e como esses promotores produzem em termos de moradia nas respectivas regiões metropolitanas mais importantes do Brasil e da França. Ela se estrutura em três outros capítulos, numerados do 6 ao 8.
No capítulo 6 relacionamos o desempenho financeiro em Bolsa de cada um dos promotores com a produção imobiliária por eles efetivamente produzida. Produzimos gráficos que comprovam o aumento exponencial da produção das incorporadoras estudadas a partir do momento em que essas abrem capital, como demonstram as imagens 3 a 5.
No sétimo capítulo, fazemos uma breve análise sobre a produção da habitação no ano de 2010, buscando entender como a reprodução do capital em investimentos imobiliários se espacializa nas duas aglomerações urbanas estudadas. Cartografias dos empreendimentos lançados e comercializados em 2010 foram produzidas, por incorporadora e por tipo de empreendimento. As imagens 6 e 7 são exemplos desses mapas, nos quais demonstramos a produção total das incorporadoras analisadas naquele ano, nos territórios de estudo.
Já no capítulo 8, estudamos as características das moradias produzidas por essas incorporadoras e fazemos uma crítica à padronização dos projetos, da arquitetura e das habitações, mostrando a existência de números limitados de projetos, às vezes idênticos, que são reproduzidos em diversas cidades e regiões dos países em questão. É o momento em que fica latente a constatação da habitação produzida como mera mercadoria. Por fim, apresentamos exemplos de empreendimentos que foram construídos em 2010, nos nas metrópoles em questão, demarcando os conflitos envolvidos (imagens 8 a 10).
Mais do que uma simples conclusão, a última parte deste trabalho é dedicada ao questionamento dos limites deste estudo, à proposição de novas linhas de pesquisa que poderão ser desenvolvidas futuramente e à discussão dos temas levantados ao longo do trabalho, com uma reflexão crítica sobre as “políticas habitacionais” recentes, sobre o papel do arquiteto, do urbanista e das políticas públicas de planejamento urbano nesse processo, e sobre a incorporação da cidade, pelos grandes promotores imobiliários, como um canteiro de negócios.
