No fim do século XIX, a cidade de São Paulo passou por um processo de industrialização que atraía um grande contingente populacional para servir como mão de obra para suas fábricas. Toda essa população necessitava ser alojada e dessa necessidade surge a questão habitacional, que sempre foi acompanhada pelo déficit, ou seja, pela produção abaixo do ideal ou pela inadequação das moradias produzidas.
Tentou-se solucionar a falta de habitação em diferentes instâncias: pública, privada e por meio da mobilização civil. No entanto, ao longo do século XX, o déficit foi crescente. No século XXI, neste cenário de falta de habitação ou de habitação precária principalmente para a população de baixa renda, são colocadas em prática importantes leis e programas, como o Estatuto da Cidade e o Plano Diretor, que determinam e regulamentam a função social da propriedade, e o Minha Casa, Minha Vida, que representa um investimento massivo na produção habitacional de proporções inéditas.
Diante dessas perspectivas de construir uma cidade mais justa e de aumentar a oferta de habitação para as classes mais populares, faz-se necessário avaliar se a recente produção de habitação popular tem atendido às classes a que se propõe e se condiz com suas necessidades e expectativas.
Buscando insumos para responder esses questionamentos, foi realizado um estudo por meio da Avaliação Pós Ocupação de três conjuntos habitacionais, sendo estes diferenciados pelo modo de provisão: público, privado e civil. Foram estabelecidos critérios para escolher cada um dos estudos de caso a fim de poder compará-los: edifícios verticalizados e recém construídos, ocupados inicialmente entre 2001 e 2006 em áreas consolidadas do município de São Paulo, com número de unidades habitacionais entre 30 e 200. Para viabilizar os estudos, o critério “tempo de ocupação” teve de ser flexibilizado para a escolha do conjunto habitacional produzido pelo mercado.
Os edifícios selecionados foram o Brás M, do Programa de Atuação em Cortiços da CDHU, representando a provisão pública; o Residencial 25 de Janeiro, construído em área de ZEIS-3 e PRIH Luz, comercializado pelo Feirão da Caixa, representando a provisão privada; e o Residencial Jardim Bela Vista, construído por um mutirão autogerido da COHAB representando a provisão civil/mista. As fichas técnicas de cada um se encontram a seguir:
Empreendimento: Brás M – CDHU PAC
Entrega: setembro/2006
Distrito: Brás
Renda per capita média do distrito (SEADE, em salários mínimos): 4,80
Pavimentos: 11
Apartamentos: 66 unidades
Área dos apartamentos: 48,69/ 48,84/ 48,91 m²
Cômodos: 2 dormitórios, sala estar/jantar, cozinha, área de serviço, banheiro
Equipamentos das áreas comuns: salão de festas com copa e sanitários, salão de jogos, biblioteca, brinquedoteca, administração, vestiários, depósitos, bicicletário, estacionamento.
CA: 3,44
TO: 0,28
Empreendimento: Residencial 25 de Janeiro - HIS
Entrega: 2008
Distrito: Bom Retiro
Renda per capita média do distrito (SEADE, em salários mínimos): 4,83
Pavimentos: 10 ou 11
Apartamentos: 300 unidades, sendo 230 deles com 2 dormitórios
Área apartamentos: 42,92 a 45,76m²
Cômodos: 2 dormitórios, sala, cozinha, banheiro e área de serviço
Equipamentos das áreas comuns: salão de festas, churrasqueira/ forno de pizza, quadra poliesportiva, playground e praça de convivência.
CA: 4,83
TO: 0,45
Empreendimento: Jardim Bela Vista
Distrito: Santo Amaro
Renda per capita média do distrito (SEADE, em salários mínimos): 8,72
Unidades habitacionais: 160, sendo que apenas 40 ficaram prontas no período considerado ideal para esse estudo.
Pavimentos: 5
Entrega: 2004
Área útil dos apartamentos: 41,49m²
Cômodos: 2 dormitórios, sala, cozinha, área de serviço, banheiro, terraço.
Equipamentos das áreas comuns: playground, sede da associação de moradores, estacionamento.
CA: 1,64
TO: 0,34
A adequação ao atendimento às necessidades da população e o índice de satisfação com relação à moradia foram analisados sob a ótica da Avaliação Pós Ocupação, que é um conjunto de métodos que visa aferir justamente o cumprimento (ou não) de tais aspectos numa edificação após ela ser ocupada. Essa análise envolve tanto as percepções dos usuários do edifício como dos técnicos que a realizam e é justamente o confrontamento desses dois tipos de percepção que gera resultados mais concretos sobre o desempenho das edificações.
Para obter as percepções de ambas as frentes foram utilizados cinco instrumentos de Avaliação Pós Ocupação. Os instrumentos, especialmente elaborados para este trabalho, são: As Built, Walkthrough, Entrevista Semiestruturada, Passeio Guiado e Questionário. Por meio da confrontação dos resultados obtidos por meio deles, chegou-se a três tipos de questões: aquelas específicas a cada estudo de caso e encerradas dentro de cada um deles; aquelas específicas a cada estudo de caso que servem como exemplo para alimentar discussões frequentemente colocadas a respeito da produção habitacional; e por último, aquelas que podem ser generalizadas e discutidas elas mesmas como problemáticas da questão habitacional.
As questões do primeiro tipo foram desenvolvidas na análise específica para cada conjunto habitacional. A repetição de alguns aspectos em dois ou nos três estudos de caso permitiram o agrupamento em questões mais amplas, do segundo e terceiro tipos citados no parágrafo anterior. Dessa forma, foram desenvolvidos os seguintes assuntos: acesso à compra ou ao uso das unidades habitacionais e seu ganho de valor ao longo do tempo; pontos negativos e positivos da localização do conjunto habitacional; benefícios da verticalização do empreendimento; barateamento da construção para acesso à população de baixa renda; apropriação das áreas comuns e de lazer condominiais; trabalho técnico social.
Todos esses assuntos foram desenvolvidos considerando as diferenças entre as habitações produzidas por cada modo de provisão, quando estas existiam, e dando por fim recomendações de como tratá-las ou citando as ações mais recentes a fim de tratá-las.
