O tema escolhido para o desenvolvimento deste TFG é a Reabilitação de Edifícios em Áreas Centrais, motivado pela relevância que este tema vem adquirindo nos últimos anos no âmbito de qualquer discussão urbana, configurando questão obrigatória no planejamento do desenvolvimento de uma grande metrópole como a da cidade de São Paulo.
Já é bastante conhecido o processo histórico que acarretou a conformação da cidade tal e qual esta se apresenta hoje: uma imensa metrópole pós-industrial, cujo centro é a zona dotada da infra-estrutura urbana mais completa, mas que em função das dinâmicas atuantes se encontra extremamente subutilizada. Até meados do século XX, local de concentração de renda, com densa rede de transportes, comércio, serviços e habitação de elevado padrão, sofrendo intensa valorização imobiliária, “expulsando”, dessa maneira, as classes mais populares em direção às periferias, ou para fora dos limites da “cidade formal”, o que se traduz em imenso déficit habitacional, problemas ambientais derivados da ocupação irregular e sobrecarga do sistema de transporte público pelo enorme contingente populacional obrigado a se deslocar diariamente por longos trajetos, desde a periferia, onde reside, até o centro, que segue concentrando a maior quantidade de postos de trabalho da cidade.
Em resumo, hoje o centro da cidade de São Paulo segue concentrando empregos, serviços e comércio, porém devido às forças atuantes permanece desprovida de população residente. A população de maior poder aquisitivo já não reside ali, assim como empresas e escritórios que os atendem também foram deslocados para as “novas centralidades” criadas na cidade (regiões da Av. Paulista, Faria Lima, Berrini, etc). Assim uma enorme quantidade de edificações no centro permanece desocupada há anos, mas ainda inacessível à população carente de habitação.
Já na década de 1950, em “Morte e Vida das Grandes Cidades”, Jane Jacobs analisava o fenômeno do esvaziamento dos centros das grandes cidades como uma consequência lógica dos fatores que o antes o qualificavam, mas que ainda assim, deviam ser “combatidos”.
Assim, o tema deste trabalho foi definido entendendo-se que a reabilitação de edificações antigas, especialmente no centro da cidade – detentor de grande estoque de edificações vazias – é a alternativa mais lógica para as questões de déficit habitacional tanto à população de baixa renda como aquela classificada como “classe média”, que também encontra grandes dificuldades no acesso ao mercado imobiliário formal, nas grandes cidades brasileiras , e São Paulo em particular. Também destaca-se seu potencial como instrumento na recuperação das qualidades urbanas perdidas pela região central, passando por uma investigação a respeito do processo de verticalização na cidade de São Paulo, reconhecendo suas formas paradigmáticas através de uma análise tipológica de imóveis da área central; identificando as soluções construtivas utilizadas, as restrições legais de cada época e a indicação de possíveis soluções visando a reforma e a adequação dos edifícios verticalizados para o uso habitacional.
Finalmente, realiza-se um exercício projetual em uma edificação vazia da cidade de São Paulo, no qual será possível enfrentar as questões próprias de uma intervenção desta natureza. Reabilitação Urbana - Existem divergências na adoção de termos que definem intervenções sobre tecidos urbanos existentes, como reabilitação, reciclagem , renovação urbana.
“Reabilitar se refere a uma política de respeito à população residente e de preservação do ambiente construído existente” ( FERREIRA, 2005) De acordo com técnicos do programa “Morar no Centro”, reabilitação se refere à intervenção que não modifica o uso original do edifício, e reciclagem quando há mudanças no uso. As ações de reabilitação acabam por gerar consequências de traços similares, como a “gentrificação”, processo de expulsão das camadas mais pobres.
O termo “gentrificação” é um aportuguesamento de “gentrification”, utilizado à princípio para explicar o repovoamento (expontâneo, até então) de bairros desvalorizados de Londres por famílias de classe média, no início dos anos 60. Muitos pesquisadores consideram que a gentrificação seja inevitável durante processos de revitalização dos centros, tipo de intervenção que requer investimentos públicos e privados para viabilizar-se. No município de São Paulo, o déficit habitacional é de 130mil unidades, ou seja, apenas um pouco maior que o número de unidades residenciais vazias. Cerca de 90% do déficit se concentra na faixa de renda de 0 a 3 salários mínimos. (COHAB-SP). Na abordagem do tema Reabilitação Urbana, não se pode, portanto, desprezar o potencial do aproveitamento das edificações vazias na solução do déficit habitacional, ainda que o ritmo das políticas de reabilitação o faça parecer quantitativamente irrelevante.
Ainda assim, neste trabalho, entende-se a moradia no Centro como fator de recuperação da região e não como solução para o problema habitacional. Ou ainda, sob um olhar multidisciplinar, dois aspectos que se beneficiam ou prejudicam mutualmente, de impossível dissociação. Constatado em exemplos de reabilitação vistos na cidade, como Asdrúbal do Nascimento, Riskallah Jorge, etc. Ou seja, ideal que tanto intervenções de reabilitação, como tombamentos, ocorram por regiões e não em objetos isolados.
Edifício Objeto de Intervenção - Localizado à Rua Barão de Limeira, 1003, no bairro de Santa Cecília - São Paulo. Projeto de Gregori Warchavchik de 1939, premiado na categoria Prédios de Apartamentos em concurso promovido por Prestes Maia na prefeitura de São Paulo.
Definido como um dos 53 edifícios a serem reabilitados pelo Programa RENOVA Centro. Atualmente em processo de desapropriação. Pertencente à uma Zona Mista de Alta Densidade – b da Subprefeitura da Sé (SÉ ZM – 3b/01) e dentro dos limites da Operação Urbana Diagonal Norte SÉ PEIU-03. Encontra-se em processo de tombamento como Imóvel da Arquitetura Moderna enquadrados na Zona de Preservação Cultural CONPRESP Resolução 14/90. Implantado em um lote de 423m², com 10,60m de testada por 39,90m de profundidade, a edificação é composta por pavimento térreo, 5 pavimentos tipo e subsolo, perfazendo um total de 1147m² construídos. No fundo do lote há uma edificação anexa térrea de 43,10m², originalmente utilizada como residência para funcionário do edifício. O Pavimento Térreo ocupa 182m² com 2 unidades habitacionais. A unidade voltada para a rua tem área de 62,48m² e conta com Sala de Estar/Jantar, Dormitório, Cozinha, Área de Serviço e Banho. A unidade dos fundos, de 55,16m², é composta de ambiente integrado Dormitório/Estar, Cozinha, Área de Serviço e Terraço com acesso à área externa. O Pavimento Tipo (1° ao 5° pavimentos), tem 182m² de área com 2 unidades habitacionais. A unidade voltada para a rua tem área de 84,97m² e é dividida em Sala de Estar/Jantar, 2 Dormitórios, Cozinha, Banho, Área de Serviço e Depósito. A unidade dos fundos, de 55,35m² é composta por Hall, Cozinha, Área de Serviço, Banho e ambiente integrado Dormitório/Estar. O edifício está alinhado à testada e à divisa lateral esquerda do lote. É composto por 2 volumes principais unidos pelo volume onde se localiza a caixa de escadas e um pequeno elevador. O Edifício Barão de Limeira é produto do primeiro período da verticalização na cidade de São Paulo e marcado pelo pioneirismo na produção arquitetônica. A legislação urbanística, promulgada no século XX, regula pela primeira vez a altura do pé-direito. No contexto desse projeto, o Código Arthur Saboya estabelecia um mínimo de 3,00m para ambientes com permanência noturna e 2,50 para ambientes com permanência diurna. O Edifício Barão de Limeira possui em seu pavimento térreo pé-direito =3,20m e nos pavimentos tipo, pé direito=3,00.
O projeto de reabilitação - O edifício Barão de Limeira encontra-se sem uso há décadas e portanto, bastante degradado. Este projeto pretende, além de reestabelecer sua funcionalidade, segurança estrutural e aspecto estético, intensificar sua utilização através da redivisão das unidades e ampliação da área construída. A intervenção proposta elimina a edícula localizada ao fundo do lote e adiciona um novo volume que promove uma continuidade ao edifício, conectado pela nova caixa de escadas. O novo volume possui gabarito, vãos e dimensões compatíveis com o existente, assim como mesmo sistema estrutural em concreto, contudo sem pretender confundir-se com a edificação original. O volume da nova caixa de escadas se destaca no conjunto final e evidencia a conexão entre o edifício original e a nova ala. O novo volume também se diferencia por estar afastado do solo, apoiado sobre pilotis, mantendo assim no térreo uma maior área livre para funções de uso comum, como Bicicletário e uma Lavanderia coletiva, além de varais exteriores individualizados. No Pavimento Térreo, o acesso da rua para o edifício apresentava desnível de 60cm vencido por degraus e será convertido em uma rampa permitindo acessibilidade universal. O poço de elevador existente, por sua dimensões reduzidas, será desativado e demolido no pavimento térreo, mas parcialmente mantido nos andares superiores como duto de ventilação. A antiga caixa de escadas não poderia mais ser utilizada devido à exigência do Corpo de Bombeiros por uma escada enclausurada com porta corta-fogo, portanto esse vão será parcialmente fechado por laje e utilizado para abrigar um novo elevador, com caixa e cabine fechadas por vidro, mantendo a visibilidade e iluminação dos caixilhos existentes.
A nova caixa de escadas será o volume que conectará a edificação antiga à nova e será enclausurada, com porta corta-fogo e caixilho para iluminação natural. A unidade de frente (62,48m²) manterá a mesma área e sofrerá poucas alterações em sua divisão interna e sua nova configuração terá acessibilidade universal. Uma faixa de 2,75m ao fundo dessa unidade será mantida de uso privado desse apartamento. A unidade de fundos (55,16m²) terá sua área reduzida devido à necessidade da abertura de um corredor de acesso à área externa no fundo do lote e será convertida em um Salão para Reuniões/Festas de 39,37m² dotado de lavabo e copa, e com acesso direto à área exterior lateral do edifício. Na saída para o fundo do pavimento térreo o desnível será vencido por escada e por rampa. Na área externa coberta haverá traves metálicas para estacionamento de bicicletas e uma Lavanderia coletiva, dotada de tanques, máquinas de lavar roupas e secadoras. Atrás do volume da lavanderia, à céu aberto, haverá varais individualizados, fechados por tela.
No Pavimento Tipo, a unidade de frente (84,97m²) será dividida em duas outras unidades. Destas, uma terá 32,66m² e será uma kitchenete com Banho e Varanda. A outra, com 55,41m² e composta por 2 Dormitórios, Banho, Estar/Jantar e Área de Serviço. A unidade dos fundos (55,35m²) também terá sua área reduzida (39,37m²) para passagem de um corredor de acesso à nova ala mas manterá configuração semelhante à original, com ambiente integrado Dormitório/Estar/Jantar/Escritório, Cozinha e Banho. A área a ser construída será composta por 2 unidades habitacionais, uma de 34,62m², dividida em Cozinha, Banho e ambiente integrado Dormitório/Escritório/Estar/Jantar e a outra de 36,04m², composta por Dormitório, Cozinha, Banho, Estar/Jantar e Varanda. Conclusões - A moradia no Centro deve ainda ser bem explorada pelas eficientes políticas de reabilitação, que visam melhorar a qualidade da habitação de baixa renda buscando alternativas com maiores subsídios, taxas de financiamento menores e áreas construídas mínimas de acordo com o Código de Obras do Estado. Porém, cabe ressaltar que, apesar dos problemas levantados, a atual moradia dos beneficiários do Programa de Arrendamento Residencial é de qualidade superior às de suas anteriores moradias: O imóvel agora é financiado; a maioria dessas pessoas morava em cortiços com baixa qualidade de uso, onde os banheiros eram geralmente coletivos; em larga escala moravam longe do centro histórico; etc. Anteriormente, o PAR e hoje o Programa RENOVA SP tem ajudado famílias de baixa renda e sua viabilidade, nas atuais condições em que se encontram as obsoletas edificações no centro histórico de São Paulo, é fundamental. Porém, são necessárias políticas de habitação para a população de baixa renda com subsídios, financiamentos com juros menores, programas de requalificação das edificações vazias existentes nas áreas centrais com projetos de qualidade que levem a melhorar a vida dos moradores e a preservar o patrimônio arquitetônico, principalmente dos estilos ecléticos e modernos. No caso específico do edifício estudado, provavelmente o mesmo não necessite intervenções profundas de reabilitação para ser reinserido no mercado. Apesar de suas dimensões muito maiores que as utilizadas em programas de habitação social, existe uma demanda também por unidades habitacionais com maior número de dormitórios, cujo projeto de qualidade do edifício Barão de Limeira poderia atender com simples reforma e readequação de estruturas prediais.
