O tema do presente trabalho é a forma urbana construída no município de São Paulo a partir da legislação urbanística vigente, entendendo como forma urbana a articulação das edificações e dos espaços livres entre elas. A escolha desse tema é fruto do questionamento quanto ao fenômeno de “supercondomínios”, modelo específico de empreendimento residencial vertical multifamiliar (ALAS, 2013), que ocorre no município de São Paulo. Apesar da produção imobiliária estar relacionada às dinâmicas econômicas, sociais, culturais e tecnológicas de determinado território, a resposta formal espacial dada pelo mercado imobiliário está submetida aos parâmetros estabelecidos pela legislação, portanto o que vemos na cidade é resultado da aplicação desses índices reguladores da legislação.
O supercondomínio pode ser considerado o tipo dominante na produção do espaço a partir dos anos 2000 . Identificamos algumas dinâmicas físico espaciais imobiliárias grande que justificam a sua ascensão: o mercado imobiliário expandiu o seu perímetro de atuação, e a participação dos bairros e municípios periféricos se intensificou; houve o aumento do porte dos empreendimentos caracterizados pela diminuição da área privativa e a consolidação do espaço comum como o atributo de distinção entre eles, pois não há uma diferenciação qualitativa entre as unidades privativas oferecidas. O tipo está associado a uma forma de propriedade e de parcelamento do solo (ALAS, 2013):
“O edifício não pode ser desligado do lote ou superfície de lote que ocupa. O lote não é apenas uma porção cadastral: é também a gênese e fundamento do edificado.”
“A forma do lote é condicionante da forma do edifício e, consequentemente, da forma da cidade.” (LAMAS, 1993)
É a legislação que possibilita a ocorrência do fenômeno dos supercondomínios observado na cidade, pois ela desempenha um papel principal na produção imobiliária formal. Rolnik afirma que a lei, ao determinar as formas de apropriação do espaço, funciona como um molde da cidade ideal ou desejável (ROLNIK, 2003). Porém, os supercondomínios geram uma forma urbana negativa para a cidade, já que produzem quadras inteiras muradas com acessos concentrados, o que inibe o uso das calçadas e consequentemente anula as relações de vizinhança das áreas. As interações sociais que ocorriam originalmente em áreas públicas da cidade incidem agora nas áreas livres privativas, as consequências para a cidade dessa significativa mudança da produção e apropriação do espaço ainda são desconhecidas. Porém, esse novo padrão de edificação não parece resultar na cidade ideal ou sequer desejável.
O mercado imobiliário atua como uma empresa convencional na lógica capitalista, ou seja, sua finalidade primeira é a obtenção de lucro. Porém, quando este atua na cidade e tem como produto a edificação, destinada à habitação, foco do trabalho, ou destinada à outro uso, o objetivo principal e indiscutível desse mercado não pode ser o lucro.
Portanto a regulação desse mercado deve ser muito mais refinada, pois estamos lidando com o espaço, onde se dá os processos sociais e naturais que constituem os locais de vida das pessoas. Os instrumentos e índices presentes na legislação urbanística vigente não representam um desenho de cidade, eles tratam da unidade lote, porém a cidade não pode ser entendida como um tabuleiro. A quadra como unidade de regulação seria mais adequada para o se alcançar uma estrutura morfológica mais equilibrada.
A produção imobiliária de hoje possibilitaria a construção de uma paisagem urbana diversificada pois ela utiliza grandes lotes para os empreendimentos e até quadras inteiras. Segundo a tese de mestrado de Paulo Alas que trata do fenômeno dos supercondomínios no período de boom do mercado imobiliário (2006-2010) o crescimento no número de unidades por empreendimento foi acompanhado pelo crescimento em 72% do porte do lote incorporado, passando de 3.051m2² para 5.258 m2. As 7 maiores incorporadoras com ações negociadas na Bovespa em 2010, capitalizadas por meio da emissão de ações durante o período do boom, tiveram área média de lote incorporado de 8.000 m² no intervalo de 2006-2010 (ALAS, 2013).
Porém os empreendimentos realizados nesses grandes lotes não configuram uma forma urbana adequada. Há ganhos quanto às questões de insolação e aeração dos edifícios e a liberação do solo para espaços livres. Mas mesmo os espaços livres de alguns desses conjuntos apresentam projetos equivocados quanto ao sombreamento causado pelos edifícios. A liberação desse espaço livre intralote é limitado à esfera privada a cidade não ganha mais espaços livres devido esses empreendimentos. O que esses empreendimentos oferecem à cidade são muros nas suas divisas e a anulação da relação de vizinhança nos espaços livres de calçada.
Portanto se faz necessário uma revisão dos parâmetros urbanísticos vigente em busca de um desenho de cidade, que possibilite um controle sobre o aspecto final da forma urbana pois a legislação deve ser o meio de não apenas de regulação de índices, mas também um instrumento de construção da paisagem urbana que desejamos para a cidade.
Tentamos nesse trabalho chegar a esse refinamento da legislação urbanística para grandes lotes. O método utilizado para alcançar esse objetivo foi a escolha de uma área de grande dimensão onde foi realizado:
• Simulação os índices urbanísticos vigentes
• Projeto de desenho urbano para a área sem levar em consideração a legislação urbanística.
• Sistematização dos parâmetros alcançados para a legislação.
A área escolhida foi uma gleba na zona norte do município de São Paulo com aproximadamente 20 ha, localizada próxima ao cruzamento da Rodovia dos Bandeirantes com a Marginal Tietê. Além da dimensão da gleba ser adequada para o estudo proposto, a área apresenta especificidades que ampliaram as discussões acerca da legislação: uma grande área de vegetação que configuram um bosque, uma área de um edifício tombado, um relevo com platôs e uma área de servidão da linha de alta tensão.
A partir do desenvolvimento do projeto chegamos a um conceito de cidade, que priorizpou a definição do espaço livre como estruturados das edificações. Os edifícios foram propostos em morfologias variadas em planta e gabarito de maneira que a paisagem urbana adquira um aspecto menos uniforme. Com o estabelecimento de referências na paisagem urbana, portanto trabalhar com a escala do pedestre foi essencial.
Os índices alcançados no projeto não diferiram dos que são estabelecidos na legislação vigente, apesar de alguns lotes terem ultrapassado o CA 4, a média deu CA 2,5 a taxa de ocupação foi de 0,2, o que se assemelha a taxa dos empreendimentos. Portanto a questão da ineficiência da legislação no controle da forma urbana final da cidade não reside nos índices. Faltam parâmetros, como os que foram sugeridos na legislação referente ao projeto para a legislação exrecer um controle efetivo da da forma urbana final.
As indicações feitas para a alteração da legislação foi feita a partir de um conceito anterior de cidade que foi considerada de mais qualidade. Só é possível chegar ao refinamento da legislação se houver um conceito de desenho urbano a ser alcançado. O que nossa legislação vigente não possui.
