Esta pesquisa se propõe a contribuir para o debate acerca da situação dos imóveis subutilizados do Centro de São Paulo por meio da construção de uma base georreferenciada sobre tais imóveis, concebida como material útil para subsidiar a elaboração de uma política de reconversão desses edifícios para a produção de Habitação de Interesse Social (HIS).
Este trabalho explora o uso do geoprocessamento na produção de dados, com a intenção de difundir a importância do SIG (Sistema de Informação Geográfica) como ferramenta de suporte à análises e decisões a serem tomadas na formulação de políticas urbanas.
Segundo dados do IBGE, o município de São Paulo possui uns dos índices mais representativos de déficit habitacional, sendo que o centro da cidade é a região que apresenta, proporcionalmente, a maior área construída subutilizada.
Após o centro histórico perder seu status para novas centralidades criadas fora dali entrou num processo de substituição de usos e de população. Inúmeras edificações construídas em épocas passadas são encontradas entregues ao abandono, em estado de obsolescência. O esvaziamento residencial do centro se intensificou na déc. de 1990, mesmo período em que movimentos sociais de luta pela moradia entraram em cena, apontando, através da invasão de prédios desocupados, a possibilidade de reuso habitacional dos mesmos, evidenciando assim uma problemática que ganhava peso. Como resposta do poder público a década de 2000 foi marcada por programas que pretendiam a ÒrequalificaçãoÓ do centro. Entretanto não encontra-se uma publicação oficial com um levantamento sobre a localização de quais são os imóveis subutilizados do centro.
Baseado na idéia de que há uma significativa ociosidade no estoque da área construída no centro de São Paulo (região subutilizada, com infra-estrutura consolidada, em oposição às regiões periféricas) e de que os programas e esforços públicos não têm alcançado substancialmente os efeitos desejados na recuperação ou transformação da região, este trabalho propõe a construção de uma base de dados georreferenciada sobre os edifícios subutilizados, que sirva como ferramenta para se estabelecer diretrizes para políticas públicas que viabilizem a reutilização destes edifícios para uso de HIS.
Como recorte foram escolhidos os distritos da Sé e República pela centralidade, pelo aspecto histórico, pelas condições de infra-estrutura e usos, e porque a concentração de imóveis com tais características é notadamente maior nesta região.
O estudo desenvolvido neste capítulo permite uma aproximação sobre a questão do déficit habitacional na RMSP, além de compreender as implicações dos critérios de cálculo sobre os resultados obtidos na estimativa.
A partir de uma Nota Técnica do IPEA (maio/2013) em que são apresentadas estimativas do déficit habitacional brasileiro elaboradas sobre dados do Censo 2010, e de bases territoriais georreferenciadas disponibilizadas no site do IBGE, foi possível a construção de alguns mapas sobre déficit na RMSP.
Inicialmente, a discussão realizada permitiu estabelecer uma crítica sobre a forma como são produzidos os dados. Os resultados dos mapas gerados apresentaram distorções que talvez não fossem perceptíveis sem a visualização da informação sob forma georreferenciada. Isso não só reforça o geoprocessamento como método de análise, como identifica brechas na geração dos dados que serão utilizados para a formulação de políticas públicas para a habitação.
A produção da base georreferenciada de imóveis subutilizados foi viabilizada através da análise e compatibilização de três sólidas fontes de referência que se tornaram os pilares do mapeamento realizado neste TFG. São elas (Cotelo, 2008), (Devecchi, 2010) e (Silva, 2009). Além de fonte de dados, estas referências, pesquisas acadêmicas com objetivos diferentes, constituem um amplo universo de informações para a questão de habitação e da ociosidade de área construída na região central, promovendo inclusive um debate sobre políticas urbanas correlatas.
Este capítulo é inteiro dedicado à apresentação das fontes de referência, suas pesquisas, análises e bases de dados, bem como sua compatibilização para a geração de um único mapa georreferenciado. Nesse sentido são explicados de forma simplificada os métodos de geoprocessamento adotados no tratamento de tais bases de dados, com vista a sua compatibilização.
A base final compatibilizada funciona como ferramenta de suporte à elaboração de políticas públicas sob o conceito de um banco de dados do tipo ÒOráculoÓ (ou Banco de Dados Relacional). Ë pergunta feita ao banco de dados, ele sempre retorna uma resposta. O SIG possui um mecanismo de Òbusca avançadaÓ que permite extrair a informação da base conforme ÒsentençasÓ de busca que permitem envolver simultaneamente diferentes atributos e variáveis contidas no banco de dados. São apresentados dois testes visando demonstrar a funcionalidade da ferramenta. A base construída permite estabelecer critérios de escolha de imóveis para programas piloto.
A realização deste trabalho possibilitou uma ampla apreensão da situação dos imóveis subutilizados do Centro de São Paulo, além de um aprofundamento sobre o universo do geoprocessamento e de sua importância como ferramenta essencial de suporte ao desenho de políticas públicas.
O contato com o SIG me fez entender que pensar qualquer tipo de política urbana sem a utilização deste recurso, hoje me parece de um atraso inconcebível. Geoprocessamento não é apenas uma ferramenta que ajuda a realizar funções. Mais que isso, é uma recurso que permite análises somente possíveis através dele, tornando-se um suporte determinante para a tomada de decisões. Além disso, o extenso trabalho de compatibilização de bases apresentado no capítulo 3 reforça, ao meu ver, a necessidade de se ter uma base consolidada para os recorrentes estudos sobre o tema.
Quanto ao centro da cidade, a pesquisa realizada permitiu notar alguns padrões sutis de transformação. Hoje há muito mais obras do que foi levantado no período pesquisado por Cotelo. Existem mais lançamentos imobiliários do que antes, ainda que pouquíssimos. O número de estacionamentos, que já era grande, parece aumentar. Há grande concentração dos edifícios subutilizados, principalmente de uso comercial, nas regiões dos calçadões do centro histórico, indicando que o perfil do mercado realmente não possui interesse em áreas em que não há acesso motorizado. Isso seria péssimo para os proprietários mas indicaria uma ótima oportunidade para programas habitacionais voltados para a reconversão de edifícios. Isso já é sabido há algum tempo, porém a viabilização dessas idéias esbarram em questões jurídico-tributárias e de falta de aplicação de ferramentas específicas para amenizar o ÒsubusoÓ do solo. Quanto à viabilidade econômica deste tipo de intervenção sobre edifícios antigos, como é caso do centro, Devecchi traz à luz amplo repertório metodológico e técnico para se constituir e viabilizar um nicho no setor da construção voltado para a reconversão de edifícios para o uso habitacional. Os esforços existem e a discussão não se encerra, mas as intenções presentes há mais de uma década, de transformar o centro, parecem não se concretizar, sugerindo que devem haver muitos elementos amarrados, ou simplesmente falta de interesse político.
Este TFG tem por objetivo a produção de uma base material em vista de se caracterizar como um trabalho 'em aberto' ou um permanente 'work in progress'. É um trabalho que tem como partido a ideia de que não se encerre nele mesmo, concretizando um método de colaboração do material para que ele possa ser editado, ampliado ou reutilizado de qualquer forma útil no âmbito da pesquisa. O que se viu foi uma oportunidade metodológica de se construir uma rica base, a qual poderia ser retrabalhada. Neste sentido o material autoral produzido neste TFG será disponibilizado também através do site do CESAD-FAUUSP.
Trabalho disponível em: www.douglas.marote.net/TFG
